Dans une ville dense, transformer le bâti existant et l’adapter aux enjeux climatiques suppose de composer avec de nombreux acteurs publics et privés. Lauréats de FAIRE 2022, les auteurs de « La ville à plusieurs » ont exploré la mutualisation entre immeubles. Interview de Pierre Mangematin et Aude Robert, architectes et urbanistes au sein de l’agence Anyoji Beltrando, qui ont réalisé cette étude à paraître le 22 octobre avec Cheuvreux Notaires et l'ANGC pour le compte du Pavillon de l'Arsenal. 

Comment est née cette recherche et comment avez-vous choisi vos partenaires ?

Nous avons participé à la rédaction du plan local d’urbanisme bioclimatique de la Ville de Paris. Cette rédaction a soulevé de nombreuses questions, notamment celle de la limite de propriété, un sujet assez peu étudié à notre connaissance. L’appel à projets nous a permis d’aller plus loin : comment dépasser cette limite pour mutualiser services, besoins ou travaux à l’échelle de plusieurs parcelles, dans un contexte de prise de conscience lié aux crises successives ?

La Ville de Paris nous interrogeait sur la manière d’intervenir sur les parcelles privées, qui représentent une grande part de l’espace parisien : la collectivité peut encadrer, mais pas forcer. C’est un terrain où l’on peut explorer à la fois l’opérationnel et le droit. Nous nous sommes donc associés à l’étude notariale Cheuvreux et à l’association nationale des gestionnaires de copropriété. Notre métier d’urbanistes nous conduit à reconfigurer des sites et des quartiers, souvent dans des bâtiments existants où usages, locataires, propriétaires, volumes et limites sont déjà en place. C’est le défi de l’étude.

Quels étaient vos postulats de départ ?

Nous pensions la démarche juridiquement assez compliquée. En réalité, l’arsenal existe déjà : la loi de 1965, qui encadre la copropriété, et l'ordonnance de 2004 relative aux syndicats de copropriétaires prévoient des outils, mais ils ne sont pas connus et peu utilisés. Ils l’ont beaucoup été après-guerre et jusque dans les années 1980 (ASL, quartiers sur dalle, grands ensembles), toujours pensés lors de la conception des projets, rarement a posteriori. L’étude vise à montrer leur intérêt dans le cadre de projets de mutualisation (services, besoins ou travaux) afin d'apporter des gains financiers, calendaires, de confort et d'adaptation climatique. 

Cette méconnaissance tient en partie au cloisonnement des compétences entre syndic, notaire, architecte et organismes d’accompagnement. Les acteurs de l’immeuble collectif sont souvent dans une posture de réparation plutôt que de projet. Or l’existant occupe une place croissante : il faut aborder la mutualisation comme un projet d’amélioration.

Quels outils juridiques avez-vous testés ?

Trois outils existants, dont deux prévus par la loi de 1965 et l'ordonnance de 2004.

L’ASL (association syndicale libre) regroupe plusieurs copropriétés autour de biens communs, avec un cadre défini pour le commun. La constitution d'une ASL nécessite l'unanimité des copropriétaires : elle est bien utilisée pour les projets neufs, mais irréaliste a posteriori.

L’union syndicale, plus légère, peut associer plusieurs copropriétés, voire un bailleur social. Elle se crée plus facilement dans l’existant, pour des questions de majorité, et elle est flexible : on peut restreindre son objet et en sortir plus aisément. C’est un levier de réussite : des copropriétaires à qui l’on propose un engagement de longue durée n’iront pas ; un outil simple, que l’on peut tester et quitter, a plus de chances de les convaincre.

Ces deux outils servent la gestion et le partage (jardin, voiture, local vélo) dans le temps long. La convention ponctuelle, troisième outil, concerne les travaux : deux copropriétés s’associent pour la seule durée du chantier, sans régime ni cadre de gestion commun.

Comment avez-vous travaillé sur les cas d’étude ?

Nous avons mené six cas d’étude. Pour chacun, nous avons testé avec le notaire l’outil le plus adapté, la durée, les avantages, notamment financier, pour chaque copropriétaire et les frais éventuels.

La rénovation énergétique. À Paris, des immeubles mitoyens construits en même temps partagent les mêmes caractéristiques, comme les habitations à bon marché (HBM) en briques des années 1930 ou les immeubles de faubourg en pans de bois. L’évolution des obligations de performance énergétique rend les travaux nécessaires. Nous avons étudié deux immeubles de faubourg de 20 à 30 logements, relevant de deux copropriétés : trop petits pour intéresser les entreprises, ils peinent à lancer leurs travaux. Des entreprises connaissant bien le cadre parisien ont chiffré une rénovation par l’extérieur (menuiseries, isolation) réalisée par chaque immeuble seul, puis par les deux ensemble. La mutualisation attire davantage les entreprises, procure un gain financier de l’ordre de 15 à 20 % et réduit la durée de présence du chantier. Cette pratique existe déjà chez les bailleurs sociaux : des immeubles de faubourg voisins se regroupent parfois à trois pour les marchés de maîtrise d’œuvre et de travaux. L’outil serait la convention ponctuelle.

Le partage de cours. Beaucoup d’immeubles parisiens ont une petite cour de 15 à 30 m², peu végétalisée, avec un usage résiduel (vélos, poubelles...). Sur un cas haussmannien anonymisé, deux cours réunies font 90 m², de quoi accueillir un petit local vélo ; quatre font près de 200 m² (jardin, grand local vélo, espace commun, désimperméabilisation) ; toutes celles de l’îlot atteignent 400 m². L’investissement est faible, puisqu’il s’agit principalement d'abattre des murs et de réaliser des aménagements légers ; le plus complexe est la structure de gestion (charges, assurance, entretien). L’union syndicale convient, car son objet peut se limiter à la cour, sans les décisions communes permanentes d’une ASL.

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Nous avons aussi cherché à articuler ce cas avec les aides existantes. L’Agence parisienne du climat gère par exemple pour la Ville la subvention Coaproasis, qui finance la végétalisation des cours. Aujourd’hui, mutualiser oblige à déposer deux dossiers, alors que le regroupement accélérerait l’adaptation du bâti pour un coût moindre. Nous en avons notamment discuté avec la Direction du Logement et de l’Habitat et l’Agence parisienne du climat. Environ 75 % du bâti parisien date d’avant 1935, et une grande partie présente ces petites cours.

Les locaux vélos. Dans le bâti ancien, les rez-de-chaussée sont  trop petits ou occupés par des logements. À l’inverse, les parkings des immeubles des années 1950 à 1980, notamment sociaux, sont la plupart du temps vides au tiers ou à moitié. Une réflexion à l’échelle du quartier s’impose. Côté juridique, un bailleur social ou une foncière privée louerait simplement des places à des locataires extérieurs : un contrat de location suffit, sans structure.

Le réseau de chaleur. Paris dispose d’un réseau de chaleur depuis le début du XXe siècle, qui chauffe notamment de nombreux hôpitaux parisiens et de nombreuses écoles. Il est classé : tout immeuble situé à moins de 60 mètres qui change de système énergétique doit s’y raccorder. Le principal obstacle réside dans les travaux de voirie. Avec la Compagnie parisienne de chauffage urbain, nous avons étudié deux immeubles appartenant à des bailleurs sociaux souhaitant se raccorder dans la même rue : en mutualisant leurs demandes, l’économie est considérable et la rue n’est bloquée qu’une fois. Ce cas concerne les immeubles à chauffage collectif, non ceux à chauffage individuel.

Quels sont les objectifs de l’étude ?

Donner envie, montrer que la mutualisation est possible et en faire valoir les gains. L’ouvrage se veut un petit guide qui explique simplement l’intérêt de la démarche. Elle vaut pour Paris comme pour toute grande ville française, chacune avec ses spécificités.

Trouver des exemples existants, assez précis pour être chiffrés et reproductibles, a été difficile. Nous avons toutefois constaté des envies communes entre copropriétés voisines : se raccorder ensemble au réseau de chaleur, partager une toiture ou une cour. Dans les projets urbains de l’agence, nous sommes de plus en plus interrogés sur la façon de faire évoluer plus rapidement les copropriétés dans le tissu existant. Des projets récents, à Marseille ou à Saint-Ouen, intègrent spécifiquement ces questions de réhabilitation et de mutualisation, ce qui n’était pas le cas il y a dix ans. Avec le zéro artificialisation nette, l'enjeu d'agir sur l'existant est désormais plus affirmé.

Quels sont les principaux avantages de la mutualisation ?

Quatre volets : le financier, par les économies d’échelle ; le calendaire, par l'effet de volume qui permet de réaliser des projets qui n’auraient pas lieu autrement ; les services, avec de meilleurs services ou des services devenus impossibles seuls, comme le service d’un gardien; le confort et l’adaptation de l’habitat (locaux vélos, cours, jardins), au cœur de notre métier, surtout en milieu dense où les logements sont plus petits. Un gardien n'est pas envisageable sur le plan économique pour 30 logements, mais deux immeubles voisins peuvent le partager, comme le font déjà les bailleurs sociaux et certaines copropriétés. Habitants et collectivités y trouvent leur intérêt, car la mutualisation accélère l’adaptation.

Quels en sont les freins ?

La crainte de la complexité : nuisances, conflits de voisinage, création d’une structure de gestion, etc. Nous avons cherché à l’infirmer : c’est possible, assez simple, et les gains sont réels. Il faut aussi un acteur porteur et volontaire, à l’image du « leader énergétique » que les chercheurs identifient au sein des copropriétés. La puissance publique doit, de son côté, adapter et simplifier les outils et faire de la pédagogie. La Ville cherche à rafraîchir Paris, ce qui passe par la désimperméabilisation des espaces privés : 400 m² d’un seul tenant ont plus d’intérêt que 11 m² dispersés.

Y a-t-il un écart entre vos intuitions de départ et le travail de terrain ?

Nous partions d’intuitions sur les locaux vélos et les cours. Nous avons découvert d’autres opportunités, comme les réseaux de chaleur ou le service de gardiens, puis d’autres encore (réseaux de fraîcheur, solaire). Nous avions envisagé que l’espace public accueille des équipements de réseaux mutualisés, mais nous sommes restés sur du privé-privé. 

Quelle est la bonne échelle d’intervention, et quelle est votre cible ?

Par rapport à notre thématique, la bonne échelle d’intervention est l’îlot, voire plus fine : un quartier pour les vélos, deux ou trois immeubles proches pour d’autres cas. Tous les Parisiens sont concernés par au moins un cas : manque de local vélos, petite cour, rénovation énergétique, absence de gardien ou chaudière à changer. Les cours concernent surtout le bâti haussmannien et de faubourg ; la rénovation énergétique, les immeubles anciens et modernes ; les vélos, plutôt les immeubles anciens, les récents étant soumis à des obligations de locaux vélos. La cible est majoritairement les copropriétés privées, mais aussi les bailleurs sociaux, indispensables à certains cas comme les locaux vélos.

En savoir plus :

Le lien vers le projet, c'est ICI !

📆 Agenda 

Le Pavillon de l’Arsenal organise le jeudi 22 octobre une conférence pour la sortie des publications issues du programme de recherche FAIRE : “Points noirs. Anomalies récurrentes de propreté" (réédition) par Milena Charbit et 127af  et "La ville à plusieurs. Transformer les immeubles parisiens par la mutualisation" par Anyoji Beltrando Architectes Urbanistes, Cheuvreux Notaires et l’Association Notariale des Gestionnaires de Copropriété. 

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Le 30 juin, midi:onze lance la première saison du podcast “Villes sensibles”. Son ambition ? Explorer la part sensorielle, vivante et incarnée de l’espace urbain en l’approchant par les sens. La première saison, dédiée à l’ouïe, compte trois épisodes à découvrir sur toutes les plateformes. 

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Un nouveau format pour explorer les usages de la ville

Depuis sa création en 2009, midi:onze a toujours été attentif aux usages de la ville. Notre média en ligne est même né de la conviction que l’espace urbain n’est pas seulement fait de bâtiments, d’aménagements, d’infrastructures…, mais se tisse aussi d’une multitude de pratiques, de routines, de relations, et même d’émotions. C’est cette part sensible et vécue que nous scutons au quotidien grâce à une série d’enquêtes, de reportages, de visites ou de portraits d’acteurs de la fabrique urbaine. 

Pour la première fois depuis sa création, midi:onze se lance aussi dans l’aventure du podcast ! Sur une proposition de Déborah Antoinat, collaboratrice de longue date de notre média, “Villes sensibles” propose une approche originale et encore peu défrichée de l’espace urbain : par les cinq sens. En cinq saisons, nous y donnons la parole à des architectes, artistes, experts, acteurs de terrain ou encore habitants qui remodèlent la ville au gré d’une approche créative et incarnée.  

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Une première saison dédiée à l’ouïe ! 

En cohérence avec le médium choisi, la première saison de Villes sensibles portera sur l’ouïe ! Tous les quinze jours à partir du mardi 30 juin, vous y découvrirez en trois épisodes comment les approches contemporaines du son en ville, loin de se cantonner à la lutte contre la pollution sonore, peuvent transformer nos manières de nous déplacer, d’habiter et de mieux connaître les lieux qui nous entourent :

• Dans le premier épisode, Michel Redolfi, compositeur et designer sonore, nous raconte comment il a créé un son “silencieux” pour véhicules électriques et des “sonals” pour guider les usagers du tramway à Besançon ou à Nice. 
• Dans le 2e épisode, Gaëtan Gromer, compositeur, artiste sonore et réalisateur, et Michel Risse, multi-instrumentiste, électroacousticien, compositeur et directeur artistique de Décor sonore, nous décrivent les promenades sonores qu'ils créent pour faire découvrir les villes autrement. 
• Dans le 3e et dernier épisode, Cécile Regnault, architecte et conceptrice sonore, revient sur la notion de paysage sonore théorisée dans les années 1070 par R. Murray Schafer et évoque l’apport dans l’architecture et l’aménagement paysager d’une approche globale et positive de l’acoustique.   

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Ce podcast vous intérresse ? Alors rendez-vous le mardi 30 juin sur toutes les plateformes d’écoute ! 

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Crédit photo : studio_ iris

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Pour la 10e édition de Mini Maousse, concours de microarchitecture lancé en 2003, la Cité de l'architecture et du patrimoine invite étudiants, architectes et enfants à repenser le geste le plus fondamental qui soit : construire un abri. Autour de la cabane ーpremière architecture, objet psychanalytique, laboratoire du durable ー la commissaire Fiona Meadows, architecte, responsable de programme à la Cité de l'architecture et du patrimoine, et la commissaire associée Antonella Tufano, professeure de design, Paris 1 Panthéon Sorbonne ont imaginé une exposition mêlant projets étudiants, sélection de références contemporaines et dessins de l'artiste Roland Shön. Rencontre. 

Mini Maousse existe depuis 2003. Que représente cette dixième édition ? Qu'est-ce qui a changé depuis le début ?

Fiona Meadows (F.M.) : Mini Maousse met en regard depuis l'origine la petite architecture et une question de société. La première édition était à sujet libre et s'appelait "L’éloge du petit" et il y avait déjà des cabanes. Cette édition met à l’honneur ce thème fondamental en architecture car il pose la question de l'origine de l'abri.

Pourquoi avoir mis l'accent sur la cabane en particulier ?

F.M. : La cabane, c'est vraiment la question de l'abri, c'est la première architecture, c'est un thème très important pour un architecte.  Je voulais qu'il y ait un apport théorique, d'où l'association avec Antonella. 

Antonella Tufano (A.T.) : C'est un thème à la fois classique — l'origine de l'architecture — et très actuel. La cabane est un lieu symbolique : celui de l'intimité retrouvée, mais aussi de ce qu'on peut fabriquer soi-même, sans intermédiaire. Au fil du travail, on s'est rendu compte qu'elle est devenue un laboratoire pour les architectes et designers : expérimenter le durable, “l'écotecture”, l'alter-construction, les matériaux de récupération, les nouvelles technologies au service de l'écologie. La cabane, c'était parfait.

Vous mentionnez les nouvelles technologies. N'est-ce pas antinomique avec la démarche ?

A.T. : Il y a deux exemples dans la partie "expérimental" : la fabrication 3D avec des matériaux récupérés ou de la terre, qui conjugue technologie et matériaux naturels ; et l'usage des technologies pour réguler les conditions climatiques. La cabane est vraiment la photo instantanée de ce qui se fait aujourd'hui, du plus vernaculaire au plus technologique.

Vous avez demandé aux étudiants trois productions : un conte, un jeu et un projet de cabane. Pourquoi ce format à trois entrées ?

F.M. : Une cabane dans une cour d'école nécessite des outils pédagogiques. Le jeu et le conte étaient les plus simples et les plus directs. Et pour des étudiants en architecture, c’est assez déstabilisant d’écrire une narration pour des enfants, d’imaginer un jeu : ça leur demande de sortir de leur zone de confort. Le résultat est là, ils nous ont proposé des choses assez malignes.

A.T. : Les livrets permettaient de transmettre une conscience écologique que l'architecture seule ne raconte pas toujours. On a été surprises : dans tous les contes, sans que le mot soit prononcé, c'est la question de l'anthropocène qui ressort, les limites, les consommations, le monde dans lequel on habite. Ce sujet est très visible chez les jeunes.

Qu’ont en commun les quatre projets lauréats ?

F.M. : Les questions d'écologie, de matériaux recyclés, et un sens de la protection, pour soi, pour la planète, pour les autres. C'est lié au fil du “care”, du prendre soin qui était également demandé dans le cahier des charges. Pour vous les présenter brièvement : 

• La Cabane aux saisons colorées est une une cabane construite avec des rubans qui suivent l'ombre d'un arbre selon les saisons. Très poétique.
• Cratère est le coup de cœur du jury. Il s’agit d’une non-cabane :  ils ont creusé un trou dans la cour d'école pour découvrir le sol. L'idée ici, c'est d'enlever le bitume. 
• Entre deux mondes est un tapis-marelle qui se plie comme un origami géant, dans lequel l'enfant peut se glisser. Un lieu de protection, pensé aussi pour les enfants hypersensibles.
• L'Abrique, ce sont des briques en forme d'ailes que les enfants assemblent eux-mêmes, à l'échelle qu'ils veulent.

Revenir au geste de construire soi-même. Pourquoi est-ce essentiel ?

F.M. : A l'ère du numérique, les enfants passent beaucoup de temps devant leurs écrans, et on sait que c'est problématique pour le développement. Construire ensemble, ce sont des moments de partage essentiels. Et puis, on a tous rêvé de fabriquer une cabane, c'est une notion universelle. Tout être vivanta besoin de cette fabrique pour grandir.

A.T. : Il y a aussi le point de vue architectural. Construire des structures minimalistes qui respectent la nature, il n'y a rien de plus difficile. Cette petite échelle oblige à se poser des questions fondamentales. C'est difficile de se défaire de tout ce qu'on sait faire, des habitudes. C'est un vrai chantier pour les architectes : comment comprendre l'autre paradigme de la construction, celui qui va devenir obligatoire ? 

Ces projets ont-ils été concrètement testés dans des écoles ?

F.M. : On a demandé aux étudiants de tester leurs projets. Certains ont juste passé quelques heures dans une école, d'autres ont vraiment réalisé leur cabane sur place. Sur la trentaine de projets sélectionnés parmi les 150 reçus, ils ont tous expérimenté leur projet avec des enfants.

Pourquoi avoir choisi d’exposer des dessins de Roland Shön ?

F.M. : Roland Shön est un personnage incroyable : metteur en scène, psychiatre, dessinateur. Je lui ai commandé une série autour de la cabane. Ce sont des dessins magnifiques, mais pas des dessins de bonheur — ils montrent un peu la fin du monde.

A.T. : La cabane est une image archétypale en psychanalyse. D'où la présence de Cynthia Fleury, philosophe et psychanalyste, présidente du jury, mais aussi de Claire Brunet, psychanalyste, qui est intervenue. Les dessins ont cette double nature : quelque chose de très révélateur par rapport à l'inconscient, et en même temps des formes très belles, très colorées, un peu oniriques. Ça colle très bien avec la duplicité de la cabane, à la fois très simple et très matérielle, et en même temps très complexe et psychanalytique. 

Le commissariat a été réalisé à trois. Comment ces trois regards se sont-ils articulés ? 

A.T. : Fiona, c'est Mini Maousse depuis 20 ans. Elle m'a associée pour le volet scientifique. Cynthia Fleury nous a validé le sujet, notamment pour aborder la notion du “care”. Elle a apporté la dimension psychanalytique de la cabane. Et Marielle Macé, historienne de la littérature et essayiste française, dont le texte est dans le catalogue, a ajouté une couche très politique : une interprétation de la cabane sur le vivant.

Infos pratiques 

Super Cabane ! Concours Mini Maousse #10

A la Cité de l'architecture et du patrimoine du 6 au 29 mai 2026

L'exposition s'accompagne d'un catalogue publié aux éditions Alternatives :

Collectif, sous la direction de Fiona Meadows et Antonella Tufano, Super cabane ! - Eloges d'une autre façon d'habiter, Paris : Alternatives, 2026, 256 pages, 25 €

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