Des communes du Grand Paris aux petites villes rurales, la redynamisation commerciale des centres villes représente aujourd’hui un enjeu majeur de la fabrique urbaine. Des acteurs se structurent depuis quelques années pour soutenir des entrepreneurs engagés et contribuer à créer des espaces publics vivants créateurs de lien social. 

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À l'est de Vincennes, une commune du Val-de-Marne, tout près de Paris, Julien Bachayani a ouvert sa boulangerie il y a près de 8 mois dans le quartier des Rigollots. A 39 ans, et après avoir travaillé plusieurs années pour des entreprises de logiciels, il décide de suivre sa passion.“J'ai toujours eu l’envie d’entreprendre, et de le faire dans un secteur qui me parle vraiment. Il y a environ 15 ans, en travaillant à Londres, j'ai découvert ce qu'on appelait les néo-boulangers : un format radicalement différent de la boulangerie française traditionnelle. Un atelier ouvert, une ambiance détendue et chaleureuse, des pains au levain, des farines complètes, une vraie dimension nutritionnelle et souvent un engagement fort. Ça m'a immédiatement parlé.”

Formations, stages, immersions et premier emploi : après un cycle qui durera près de quatre ans, Julien se lance dans la recherche d’un local, non sans difficulté. Il passe près d’un an à sillonner l'Île-de-France à vélo, à contacter des chambres de commerce, à rencontrer des bailleurs. Sans résultat. “En Île-de-France, les bons emplacements sont pris, et dans la quasi-totalité des cas, ceux qui sont disponibles affichent un fonds de commerce ou un droit au bail hors de portée. Puis, je suis tombé par hasard sur une annonce pour un local à Vincennes.” Son dossier est retenu. Il sera l'un des tout premiers locataires de La Foncière Centres-Villes Vivants, créée en 2023. 

Créer de lieux vivants

Aujourd'hui, la boulangerie tourne quasiment à plein régime. Six personnes y travaillent. Et ce qui surprend Julien autant que le succès commercial, c'est ce qui se passe entre les murs. La configuration du local, avec un fournil ouvert sur la boutique, est primordiale pour favoriser la convivialité. "Cela facilite la proximité et crée une ambiance où l'échange est naturel, attendu, possible, explique Julien. Il y a deux jours, deux clientes sont arrivées en avance, à 10h30. Elles ne se connaissaient pas. Je leur ai dit d'aller prendre un café et de revenir à 11h. Elles sont parties ensemble, elles ont sympathisé. Des exemples comme ça, il y en a plein. Dans la file d'attente, des inconnus engagent la conversation. On ne vient pas juste chercher son pain, on s'attarde, on échange.”

"Notre mission est de lutter contre la vacance, maîtriser les loyers et sauvegarder le commerce de proximité, particulièrement les lieux de vie créateurs de convivialité ainsi que les métiers de bouche en centre-ville." Johanna Macin, directrice des investissements de la foncière Centres-Villes Vivants

À cela s'ajoute une accessibilité tarifaire assumée. Le pain de campagne 100 % levain, 100 % bio, est proposé à 3,25 € les 500 grammes. À peine plus cher qu'une baguette tradition classique. "Le prix ouvre," résume Julien. Le résultat : une clientèle large, des familles aux retraités, des budgets modestes aux plus aisés. Des produits de qualité, longtemps réservés à une certaine clientèle avertie, deviennent ici accessibles à tout un quartier.

C'est précisément ce que la Foncière Centres Villes Vivants cherche à provoquer en maîtrisant les loyers : permettre à des commerçants comme Julien de proposer des prix justes sans sacrifier la qualité. "Notre mission est de lutter contre la vacance, maîtriser les loyers et sauvegarder le commerce de proximité, particulièrement les lieux de vie créateurs de convivialité ainsi que les métiers de bouche en centre-ville", résume Johanna Macin, la directrice des investissements de la foncière. Sur 129 communes de la Métropole du Grand Paris, 90 ont déjà fait appel à la foncière. 

Une vision "patiente" du capital

Leur modèle économique repose sur des acquisitions stratégiques en hypercentre, conservées sur le long terme (15 à 20 ans). “Là où une foncière classique cherche une maximisation des profits à court terme, nous alignons nos objectifs de rentabilité avec l'intérêt général. De plus, nous intervenons en étroite collaboration avec les municipalités.” précise Johanna Macin. Concrètement, la foncière achète les murs soit via le droit de préemption urbain exercé par les communes, soit directement auprès des vendeurs et propose aux commerçants des loyers progressifs pour accompagner leur phase de démarrage. 

"La tension entre rentabilité et intérêt général, c'est le cœur de mon métier", explique la directrice des investissements. La réponse passe par une sélection rigoureuse des acquisitions : emplacement en hypercentre, bonne vitrine, prix d'achat cohérent avec le marché local, et surtout un loyer en adéquation avec la réalité économique du commerce installé. "Nous n'allons pas chercher des rendements qui asphyxieraient le preneur."

Des résultats concrets

La boulangerie bio de Julien à Vincennes, installée dans un local vacant depuis le Covid, figure parmi leurs projets emblématiques. Autres succès : un caviste à Cachan, une pharmacie dans un ancien McDonald's ou encore la maîtrise stratégique de dix commerces autour de la gare de Bécon-les-Bruyères à Courbevoie. “La vacance commerciale est variable en fonction des territoires de la métropole. Dans certains centres-villes, la problématique est davantage celle de la surreprésentation de certaines activités qui se multiplient comme les ongleries, la restauration rapide ou les activités de services.”

Selon le ministère de l’Economie et des Finances, le taux de vacance des commerces de centre-ville en 2024 était de 14%, un chiffre qui a doublé en quinze ans (6 % en 2010). Enjeu essentiel à la cohésion sociale et à l’attractivité des territoires, le sujet reste sensible pour les pouvoirs publics. Un rapport sur l’avenir du commerce de proximité a été remis le 5 novembre dernier au Gouvernement avec 30 mesures phares. 

“La vacance commerciale est variable en fonction des territoires de la métropole. Dans certains centres-villes, la problématique est davantage celle de la surreprésentation de certaines activités qui se multiplient comme les ongleries, la restauration rapide ou les activités de services.” Johanna Macin

L'évolution des modes de consommation (e-commerce, achat/vente d’occasion, télétravail…) et la forte pression spéculative sur le foncier en petite couronne expliquent en partie cet état des lieux. Les loyers deviennent parfois déconnectés de la rentabilité réelle des commerces de proximité. Pour Johanna Macin : “Les problématiques actuelles de pouvoir d’achat impactent directement les commerces de proximité. Les grandes enseignes en périphérie très fréquentés comme Action, Grand frais ou Lidl jouent aussi un rôle : ces acteurs investissent peu les centres villes avec un modèle encore organisé autour de la voiture et ont donc besoin de vastes parkings connectés aux axes routiers, incompatibles avec le foncier dense des hypercentres.”

Pour la directrice des investissements, le commerce a "une place centrale" dans la vie urbaine : "Il catalyse une grande partie de l'animation. Il qualifie ou déqualifie un cadre urbain. Mais il est une composante, et il est crucial de penser l'offre de logement adaptée, l'offre de services et d'équipements pour créer des synergies et des flux qui créent véritablement l'urbanité d'une ville."

Sauvegarder le dernier commerce dans les territoires ruraux 

La problématique de la vacance commerciale ne s'arrête pas aux portes des métropoles. Dans les villages et petites villes, c'est souvent le maintien des derniers commerces qui est en jeu : la boulangerie, l'épicerie, le café. Des structures comme Villages Vivants ont fait de cette problématique leur raison d'être, avec un modèle différent mais une même conviction : le commerce de proximité est essentiel pour créer du lien social. 

Née en 2017 sous forme associative, devenue Société Coopérative d'Intérêt Collectif en 2018 puis dotée d'une foncière solidaire en 2020, Villages Vivants opère depuis Crest, dans la Drôme, et Clermont-Ferrand dans le Puy-de-Dôme. Sa mission : réhumaniser des territoires ruraux, par le levier du foncier et de l’immobilier.

Des porteurs de projets (commerces, services de proximité, espaces de vie sociale) font appel à la structure quand ils se heurtent à un obstacle immobilier : prix d'achat trop élevé, banques frileuses face à des territoires jugés peu dynamiques, montant des travaux trop lourds. La coopérative achète le bien, réalise les travaux, puis le loue au porteur de projet. "Le local, c'est un outil de travail qui doit servir à appuyer l'activité, pas à l'empêcher d'exister”, estime Florie Gaillard, responsable de la communication de Villages Vivants. 

Le financement repose sur l'épargne citoyenne : chaque année, des campagnes de levée de fonds permettent aux citoyens de devenir sociétaires à partir de 100 euros. Quel que soit le montant investi, chaque sociétaire dispose d'une voix égale en assemblée générale. Ces fonds servent directement à l'achat des biens. La structure se finance également via des prestations d'accompagnement et des formations spécialisées en montage de foncières solidaires et économie sociale en milieu rural.

"Le local, c'est un outil de travail qui doit servir à appuyer l'activité, pas à l'empêcher d'exister !”  Florie Gaillard, responsable de la communication de Villages Vivants 

Du sur-mesure pour chaque village

La coopérative immobilière, rurale et solidaire intervient dans le grand quart sud-est de la France; Leur objectif : ouvrir 4 à 10 lieux par an. À ce jour, 35 lieux ont été achetés, dont une grande partie sont situés en zone prioritaire (75%) ou dans une commune de moins de 1 000 habitants (41%); Chaque projet est traité sur mesure, par un chargé d'accompagnement dédié qui analyse le territoire, rencontre les acteurs locaux, s'appuie sur un comité d'expertise bénévole pluridisciplinaire. La majorité des lieux ouverts sont multi-activités “ C’est une nécessité en milieu rural : quand les commerces sont rares, ils doivent répondre à plusieurs besoins à la fois”, ajoute Florie Gaillard. “Une problématique récurrente, ce sont les départs en retraite de commerçants qui ne trouvent pas de repreneurs. Notre action est conditionnée à l'existence préalable d'un porteur de projet identifié.”

“ La multi-activité est une nécessité en milieu rural. Quand les commerces sont rares, ils doivent répondre à plusieurs besoins à la fois.” Florie Gaillard

À Gibles, un village de 600 habitants en Saône-et-Loire, Villages Vivants a accompagné un couple à reprendre l'activité de la dernière boulangerie qui s'apprêtait à fermer. Sans repreneurs, les habitants de Gibles auraient dû se rendre dans des épiceries situées à plus de 10 minutes en voiture. Pendant les travaux, la mairie a organisé une distribution de pain provisoire dans une salle communale. Depuis la réouverture, des commerçants du marché local témoignent : "On revoit des gens qu'on ne voyait plus. Avant, ils allaient chercher leur pain ailleurs. “Chez Cocotte” est désormais une boulangerie-pâtisserie, avec un pain principalement fait avec des farines anciennes, locales et biologiques, et une épicerie composée à 80% de produits issus de l’agriculture biologique . Des pizzas sont également proposées tous les vendredis soirs et un salon de thé toute la journée.“ C’est en chaîne. Plus il y a de commerces, plus cela attire d’autres commerces, et donc des familles. Ça redonne vie au bourg” , explique Corentine, gérante de Chez Cocotte.

Des impacts qui se mesurent

Villages Vivants vient de lancer sa première mesure d'utilité sociale et environnementale, baptisée Musette. Les premiers chiffres, issus de 33 lieux, sont éloquents : 80 % des usagers des commerces habitent la commune,  preuve d'un ancrage très local. 93 % des usagers de lieux hybrides ont rencontré sur place des personnes hors de leur cercle habituel. 97 % constatent un effet positif sur leur vie quotidienne. 100 % des lieux travaillent avec des fournisseurs locaux.

Et les externalités positives dépassent souvent le lieu lui-même. Dans un village d'Ardèche, à Boffres, depuis l'ouverture d'une auberge accompagnée par Villages Vivants, un autre restaurant a ouvert l’an dernier et un espace loué au sein de l’auberge accueille des activités artistiques ou culturelles comme des cours de yoga, ce qui renforce l'attractivité du lieu. “ Il y a une dynamique réelle sur notre territoire et qui se ressent au-delà de Boffres. Des habitants font 30 à 40 minutes de voiture pour venir chez nous”, raconte Ariane, associée et “cuistote” au sein de l’auberge. Le commerce joue ici un rôle de catalyseur de dynamisme territorial. Les collectivités l'ont compris : de plus en plus de communes deviennent sociétaires de la coopérative, rejoignant sa gouvernance pour encourager et pérenniser cette dynamique sur leur territoire.

‍"Dans les communes rurales, le bar-tabac n’est pas seulement un lieu de consommation. C’est un espace de reconnaissance sociale, un point de rencontre avec les voisins, un lieu où se construisent les appartenances locales. Sa disparition transforme en profondeur les modes de sociabilité." Hugo Subtil

Et les impacts de l’affaiblissement du lien social sur le plan politique sont connus. Une note du Centre pour la recherche économique et ses applications (CEPREMAP) publiée en janvier 2026 par le chercheur Hugo Subtil (Université de Zurich) a analysé les conséquences politiques de l'érosion des lieux de sociabilité en France, en s'appuyant sur l'étude de 18 000 fermetures de bars-tabacs entre 2002 et 2022, croisée avec les résultats électoraux sur vingt-cinq ans. Les résultats montrent que la fermeture de ces établissements contribue à la progression du vote d'extrême droite indépendamment de l'immigration, du chômage ou d'autres indicateurs économiques, avec des effets très faibles à court terme mais qui augmentent fortement dans le temps. Aucune autre fermeture commerciale ne produit d'effet comparable : la spécificité des bars-tabacs tient à leur fonction de lieu de socialisation, et les effets sont trois fois plus forts dans les communes rurales, où ces établissements constituent souvent le dernier espace de sociabilité.

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En savoir plus

Le rapport de la Banque des territoires sur l'avenir du commerce de proximité est disponible en ligne ICI.

La note du CEPREMAP sur les conséquences politiques de la fermeture des bars-tabacs est à lire ICI.

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‍Dans un secteur de l’immobilier en berne, les bureaux sont en première ligne. Simple effet de la conjoncture ou tendance de fond ? MIDI:ONZE fait le point sur l’ampleur de la crise et esquisse quelques solutions…

En décembre 2024, le Consortium des Bureaux en France (CBF), qui rassemble La Place de l’Immobilier, la Foncière de Transformation Immobilière (FTI) et Linkcity défrayait la chronique en publiant une étude d’ampleur sur l’immobilier de bureau. Fondée d’après ses commanditaires sur “une approche exhaustive de l’ensemble des surfaces de bureaux du pays immeuble par immeuble”, celle-ci venait pointer la profonde crise du secteur, chiffres à l’appui. Sur les 173 de mètres carrés de bureaux que compte l’Hexagone, plus de 9 millions seraient vides. Pire : 2 millions de m2 de bureaux de 1000 m2 et plus, dont 1,2 millions en Ile de France, seraient carrément “en friche”, c’est-à-dire vacants depuis plus de deux ans.  

Les raisons du désastre sont nombreuses. Les piètres résultats de l’immobilier de bureau viennent d’abord s’inscrire dans une crise plus globale de l’immobilier depuis l’automne 2022. En cause : la hausse rapide et significative des taux d’intérêt, qui rendait l’accès des ménages à l’emprunt bancaire beaucoup plus difficile et coûteux. 

Les taux de vacance observés dans l’immobilier de bureau seraient aussi la résultante des mutations qui touchent le monde de l’entreprise depuis l’épidémie de COVID19, à commencer par l’essor du télétravail. Plus largement, ils viendraient signaler l'essoufflement d’un modèle économique surgi dans les années 1960 : la tertiarisation, ou société des services. Cet essoufflement serait d’abord démographique : avec le vieillissement de la population, la part des actifs diminue, et avec elle les besoins en bureaux. Or, malgré cette évolution prévisible, les promoteurs ont continué à construire et aménager des surfaces tertiaires, jusqu’à la surproduction. 

Désormais, c’est donc bien la transformation de ces mètres carrés vides qui mobilise les acteurs de la fabrique urbaine. D’autant que la crise de l’immobilier tertiaire va de pair avec une crise aigue du logement dans les zones les plus tendues, dont Paris et l’Ile-de-France. “Sachant que les 25-44 ans disposent en moyenne de 34 mètres carrés par personne dans leur logement, ces 2 millions de mètres carrés de friches pourraient loger près de 53 000 habitants à horizon 5 ans s’ils étaient transformés en logements”, peut-on lire par exemple dans le communiqué de presse publié en décembre 2024 par le CBF.

Dans un dossier sur le sujet, MIDI:ONZE s’intéresse ainsi à la transformation de quatre bâtiments tertiaires.
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‍Dans un entretien avec Kinda Garman, directrice générale des Bureaux du coeur, le média des Ecofaubourgs souligne aussi que la crise du bureau pourrait offrir une réponse au mal-logement, en offrant un abri à ceux qui n’en ont pas…

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Comment faire face à une crise de l’immobilier de bureau qui s’annonce durable ? Que faire des locaux vacants ? Zoom sur quatre projets de transformation en cours ou déjà livrés pour donner une seconde vie aux locaux d’activité ne trouvant plus preneur… 

Il y a 5 ans, l’épidémie de Covid 19 est venue accélérer une tendance de fond : la crise de l’immobilier de bureau, du fait de l’essor du télétravail et du « flex office ». Que faire des locaux vacants ? Pourquoi ne pas les transformer en logements ? Grâce à un contexte politique et réglementaire plus favorable, la « réversibilité » des bâtiments intéresse à nouveau acteurs publics et privés. Ses atouts ? Réduire les tensions sur le marché de l’immobilier face au manque et au mal-logement notamment en Île-de-France, répondre aux enjeux de sobriété foncière en limitant l’artificialisation des sols et limiter l’empreinte environnementale du bâti. Avec une gageure : la faisabilité technique et financière des opérations de transformation. Présentation de quelques réalisations concrètes et projets à venir de ce recyclage urbain, qui s’avère un véritable laboratoire d’innovations d’usages.

Les Cèdres : des logements collectifs récompensés par un prix international

Lauréate en 2021 de la deuxième édition du Prix International de la Transformation de bureaux en logements, l'agence LA SODA et la maîtrise d’ouvrage Immocades ont été récompensées pour « les qualités exceptionnelles de ce projet tant d’un point de vue architectural que technique et environnemental, la qualité de l’insertion urbaine du projet et de son équilibre économique ». Située sur les hauteurs d’Issy-les-Moulineaux, l’opération a consisté en la réhabilitation, l’extension et la surélévation de l’existant pour permettre la création d’un nouveau bâtiment de 2000 m². Y sont déployés plusieurs types de logements (maison à patio, duplex, appartement classique), un parking souterrain et un jardin collectif accessible à l’ensemble des 14 habitations présentes sur la parcelle.

« Et si nous préférons mettre l’accent sur la valorisation, il est pour autant clair que le projet a dû intégrer des contraintes fortes (espaces enterrés, faibles hauteurs sous plancher, des découvertes structurelles…) et les transformer en qualités » précisent les architectes dans leur communiqué.

Le prix, créé en 2018 par la Maison de l’architecture Ile-de-France et Paris-Ile de France Capitale Économique, ambitionne de valoriser « de vraies opportunités pour les tandems maîtrise d’ouvrage et maîtrise d’œuvre qui partent parfois d’un bâtiment démodé, désuet pour en faire une perle architecturale, dans laquelle il fait bon vivre. »

Transformer l'ancien siège historique de l'AP-HP en premier "immeuble à mission” de Paris

Autre projet dont la livraison prévisionnelle est fixée à l’horizon 2029 : la reconversion du siège de l’AP-HP en un quartier mixte, renommé « Hospitalités Citoyennes ». Ce vaste programme est porté par BNP Paribas Real Estate, avec Apsys et RATP Solutions Ville, aux côtés des architectes Dominique Perrault Architecture, h2o, Martinez Barat Lafore et Nicolas Dorval-Bory et du paysagiste Atelier Roberta. Cette équipe a été lauréate en juin 2022 de l’appel à projets de la 3e édition de « Réinventer Paris » sur le thème de la transformation de bureaux en logements. À ce jour, 9 sites ont été sélectionnés, dont le siège de l’APHP qui s’étend sur près de 27 000 m². 

Ce projet se veut innovant dans sa structure et ses usages : la moitié de l’espace sera dédié à des espaces de bureaux, le reste à des logements sociaux, dont une résidence pour jeunes actifs et une maison d’accueil pour femmes en détresse. Le futur programme prévoit aussi des commerces, services et activités solidaires un cœur d’îlot ouvert et accessible depuis la rue et le parvis de l’Hôtel de Ville. Sur le volet environnemental, il a été conçu pour être compatible avec le plan local d’urbanisme bioclimatique de la Ville de Paris. Il vise la neutralité carbone et favorise le réemploi et le recyclage de matériaux. Il mise également sur 50% d’énergies renouvelables et de récupération et la création d’espaces naturels et végétalisés pour lutter contre les îlots de chaleur urbains. Enfin, une « Centrale des Mobilités » autour du vélo sera intégrée à l’ensemble pour contribuer au développement de l’usage des mobilités décarbonées. Avant le démarrage des travaux, « Hospitalités Citoyennes » devient temporairement un tiers-lieu solidaire, les « Arches Citoyennes ». 

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« La Félicité » ou « l’immeuble-quartier »

Autre lauréat de l’édition de « Réinventer Paris » en 2016, le projet de transformation urbaine Morland Mixité Capitale a réhabilité l’ancien site administratif de la préfecture de Paris. Renommé « La Félicité » et inauguré en juin 2022, le site pensé et conçu par David Chipperfield Architects et CALQ Architecture, se veut un « immeuble-quartier » intégrant plus de 11 usages ouverts aux Parisiens et visiteurs  : des bureaux et des logements dont 40% en logement social, des commerces, un hôtel 5 étoiles, un restaurant, une crèche, une galerie d’art, une auberge de jeunesse, un centre de fitness et une piscine, des terrasses végétalisées, de l’agriculture urbaine et une rue intérieure accueillant un marché alimentaire et des commerces. Au total, ce sont 5 000 personnes qui arpentent quotidiennement le lieu.

Pour Jean-Philippe Le Bœuf, président de CALQ , l’enjeu était « d'amener de la vie au ras du sol, avec des commerces et un marché [...], offrir un lieu de destination avec l’hôtel et le restaurant, dans les étages supérieurs, en gardant à l'esprit le respect de l'architecture d'origine. »

Pour respecter la doctrine de réhabilitation, le recyclage de l’existant a été privilégié. Des pierres ont notamment été reprises dans la carrière de Buffon, en Bourgogne, d’où provenaient les pierres d’origine. Les démolitions n’ont concerné que les rez-de-chaussée et les parties reconstruites sur les quais Henri IV. Côté impact environnemental, une « boucle énergétique » évite l’émission de 64 kg CO2 eq/m² sur 50 ans notamment grâce à un circuit d’eau relié à trois pompes à chaleur qui permet de récupérer la chaleur dégagée par les bureaux pour alimenter l’hôtel en eau chaude sanitaire. De même, 70 m² de panneaux photovoltaïques ont été installés sur les toits. Ils génèrent l’énergie nécessaire aux services généraux du site. 

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Des bureaux obsolètes en hébergements « prêt-à-louer »

À Rueil en Île-de-France, un projet dont la livraison est prévue au deuxième semestre 2026 a fait le choix du modèle de l’hébergement hôtelier « Build to Rent », ou « Prêt-à-louer » pour contourner le PLU qui n’autorisait pas la construction d’hébergements « traditionnels ». Sur près de 19 000m², l’immeuble proposera des hébergements pour des durées de location de 3 à 6 mois renouvelables, destinés principalement aux cadres et travailleurs en mobilité et aux étudiants. On y trouvera également des places de parking et des espaces communs : coworking, salle de sport, salle de cinéma, salle de jeu et restaurant ouvert aux habitants du quartier.

‍« Ce type de projet répond à deux objectifs : la vacance de nombreux bureaux et des attentes de plus en plus fortes pour un confort d’usage dans l’habitat où l’on peut vivre, se divertir et travailler à proximité », souligne Romain Ferré, directeur de Promotion de Novaxia, maître d’ouvrage délégué qui a fait appel à l’agence d’architecture Bechu + Associés pour la maîtrise d’œuvre.

« Nous optons pour la déconstruction plutôt que la restructuration car le surcoût est d’environ 20 % du fait de fortes contraintes techniques », assure Romain Ferré.

Pour limiter l’empreinte environnementale, près de 20 % de la surface a été conservée (les parkings en sous-sol). Les matériaux de construction (mobilier et portes intérieures, câbles électriques et matériel sanitaire ) récupérés à dessein de fournir des centres de réemploi pour de futures opérations.
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Mais pourquoi personne n’a-t-il eu cette idée plus tôt ? C’est la question qu’entendent souvent les Bureaux du Cœur lorsqu’ils expliquent l’objet de leur activité : mettre en lien associations et entreprises au service des personnes sans domicile. Selon le dernier rapport de la Fondation pour le Logement des défavorisés (ex Fondation Abbé Pierre), 350 000 personnes étaient sans domicile en France, en hébergement ou à la rue en 2024. La même année, neuf millions de mètres carrés de bureaux étaient totalement vacants. Les autres ne sont occupés en moyenne qu’un tiers du temps, et se trouvent vides la nuit et les week-ends. Dès lors, pourquoi ne pas favoriser leur occupation par celles et ceux qui en ont le plus besoin ? C’est de cette ambition qu’est née l’association Bureaux du Cœur en 2020. Entretien avec Kinda Garman, sa directrice générale. 

Comment s’est mise en œuvre l’idée des Bureaux du Cœur ? 

Tous les membres fondateurs des Bureaux du Cœur sont issus du Centre des jeunes dirigeants d’entreprise (CJD) de Nantes, un mouvement patronal créé en 1938 pour moderniser les entreprises. Lorsque le fondateur de l’association, Pierre-Yves Loaëc a eu l’idée des Bureaux du Cœur, il a ainsi pu la confronter à la réalité économique, juridique, assurantielle avec d’autres entreprises et des associations d’aide aux personnes en grande précarité. Si elles ont toutes salué l’idée, l’une d’entre elles, Saint-Benoît Labre, s’est montrée particulièrement intéressée et a souhaité rapidement tester cette nouvelle forme d’accueil d’urgence.

Les idées directrices n’ont pas varié depuis ? 

Dès le début, en effet, les fondateurs ont formalisé quelques idées directrices. D’abord, les Bureaux du Cœur sont un intermédiaire entre des associations d’aide aux personnes en situation de précarité, ces personnes qui deviennent invités et les entreprises désireuses de les accueillir. Nous ne nous substituons pas aux associations, nous n’avons pas leur expertise sociale. Les Bureaux du Cœur créent et animent cette relation tripartite. Nous avons des délégations en région portées par des bénévoles, souvent eux-mêmes entrepreneurs sur leur territoire, à qui nos trois chargés de développement au siège donnent un cadre et des outils pour qu’ils mettent en œuvre des partenariats de manière autonome dans leur région. 

Les critères de choix des invités sont tout de même stricts… 

L’invité doit en effet être majeur, seul, au moins en cours de régularisation, sans addiction avérée ni traitement médical lourd, sans animaux domestiques et engagé dans un parcours de réinsertion. Ces critères sont stricts mais ils sont rassurants pour les entreprises. En échange, et sans aucune contrepartie financière, l’entreprise hôte met à disposition de l’invité un espace dédié avec un coin nuit, une armoire fermée à clé, un coin cuisine, des sanitaires et souvent, une douche. La durée maximale de la convention est fixée à trois mois renouvelables. Nous nous assurons que les entreprises hôtes soient alignées avec nos valeurs, qu’elles proposent cet accueil par humanisme et non pour leur communication ou leur rentabilité. Nous avons parfois mis fin à des accueils parce que la posture de l’entreprise était trop paternaliste à l’égard de l’invité. 

L’invité doit en effet être majeur, seul, au moins en cours de régularisation, sans addiction avérée ni traitement médical lourd, sans animaux domestiques et engagé dans un parcours de réinsertion. Ces critères sont stricts mais ils sont rassurants pour les entreprises.

Justement, quel est le profil des 265 organisations qui, depuis 2020, ont accueilli 645 invités ? 

Ce sont principalement des TPE et des PME mais nous avons aussi de grosses entreprises (Danone, Axa, le groupe Vinci…). Les enjeux concrets ne sont alors pas les mêmes : comment créer du lien social avec mille collaborateurs répartis sur six étages ? L’accueil est parfois compliqué par la curiosité des salariés, le risque que l’invité soit vu comme une « bête de foire ». Mais ça s’est toujours bien déroulé. L’invité a finalement quelques personnes référentes avec qui il créé du lien, par exemple les employés du PC Sécurité qui sont les rares à être présents aussi la nuit et les week-ends. Nous avons aussi eu des retours du prestataire de ménage de l’entreprise qui a proposé de s’occuper de la literie de l’invité et de la cantine qui, chaque midi, lui met une barquette de côté pour le dîner et des bocaux pour le week-end. Nous avons créé une idée qui se décline différemment selon chaque entreprise. Certaines ne font qu’accueillir un invité discret. D’autres s’impliquent davantage et font ainsi naître des histoires. Si l’idée des fondateurs était bonne, elle est devenue excellente parce que chacun se l’est appropriée à sa manière.  

Quels obstacles, notamment assurantiels, avez-vous dû surmonter ? 

Nous avons négocié avec plusieurs assureurs une clause « Bureaux du Cœur » par laquelle les assurances renoncent à faire un recours. Si un invité commet un dommage, l’entreprise est couverte mais son assurance ne peut pas se retourner contre l’invité, comme il en va pour un salarié – sauf, bien sûr, en cas de vandalisme ou de violence volontaire. Mais les assurances peuvent refuser cette clause. Un autre frein concerne les bailleurs, auprès de qui les entreprises doivent demander la permission de devenir hôtes. Le bailleur peut refuser, même s’il ne prend aucun risque, parce que cet usage n’est pas inscrit dans le bail. Il serait possible de contourner cette éventualité par une logique d’incitation, fiscale ou autre, inscrite dans la loi. Mais nous souhaitons privilégier l’envie des entreprises plutôt qu’un mécanisme d’incitation trop fort. 

Nous souhaitons privilégier l’envie des entreprises plutôt qu’un mécanisme d’incitation trop fort. 

Comment est financée l’association ? 

Pour un quart de notre budget, par les cotisations des entreprises hôte, selon un montant libre et conscient. Une place d’invité coûte 1500€. Si toutes les entreprises donnaient ce montant, nous serions à l’équilibre. Le reste de notre budget est abondé par des fondations privées, comme la Fondation de France ou la Fondation la France s’engage. 

Envisagez-vous d’élargir les structures d’accueil aux bureaux inoccupés ? 

Notre credo n’est pas le logement mais la création de lien social. Nous avons d’ailleurs été mal perçus à l’origine par les associations historiques d’aide au logement parce que notre politique d’accueil n’est pas inconditionnelle et qu’elles voyaient notre idée comme une ubérisation du social. Mais aujourd’hui, nous avons fait nos preuves, il n’y a pas eu de dérives, nos référents bénévoles suivent de près chaque accueil, qui est encadré par une convention. On nous a donc questionné sur cet enjeu des bureaux inoccupés mais nous ne saurions pas faire. Nous travaillons sur des espaces sous-utilisés mais pas vacants. C’est d’ailleurs la clé de la réussite : grâce à ces espaces, on offre du confort à l’invité mais surtout du lien social qui se créé avec les collaborateurs, ce qui accélère son insertion. Certains salariés lui prêtent des vêtements ou le préparent pour un entretien d’embauche, relisent son CV… Ce lien lui redonne confiance en lui et en la société pour accélérer son insertion. Ce n’est possible que si l’invité croise d’autres personnes, à son arrivée en fin d’après-midi ou à son départ le matin. Ainsi se forme un écosystème sur qui il peut compter.  

Comment limiter la part des résidences secondaires dans les zones touristiques où leur nombre complique singulièrement l'accès au logement des locaux ? Vidal Benchimol, maître d'ouvrage, plaide pour que la France s'inspire en la matière de l'exemple suisse, qui a su contrer ce fléau grâce à la Lex Weber, adoptée en 2012.

Cabourg, c’est 80% de résidences secondaires. L’été, les touristes affluent par l’A14, saturent les parkings, puis se pressent vers les dunes de Cap Cabourg, l’un des endroits les plus instagramables de France. Quand la saison est finie, lui succède le silence des volets clos. La ville s’éteint et souffre d’un déficit d’animation, de commerces ouverts et de services.

La spéculation immobilière a réduit le nombre de locations disponibles à l’année pour les résidents, relégués loin du littoral, contraints de prendre leur voiture pour leurs trajets domicile-travail, le long de résidences fantômes au taux d’occupation d’environ 42 nuits par an.

Est-ce que que nous voulons des sites touristiques animés six semaines par an ou bien agir pour une conception plus durable, à rebours du « business as usual » ?

Pour un habitat durable, autonome et collaboratif

Du point de vue de l’autonomie, les résidences secondaires présentent un piètre bilan carbone si l’on tient compte des usages de l’utilisateur.

Pour le chauffage, le maintien hors gel du logement pendant l’hiver alourdit le bilan. Et l’impact est pire pour les maisons individuelles, en raison du rapport entre surfaces habitables et parois extérieures. Beaucoup d’entre elles peuvent être classées comme passoires thermiques.

Les transports pèsent lourd dans ce bilan en raison des allers-retours réguliers des utilisateurs de résidences secondaires mais aussi des déplacements des locaux repoussés en périphérie des lieux touristiques. On connaît les conséquences de l’utilisation de la voiture sur la hausse des émissions de GES.

Sur le plan collaboratif, peu de commerces, d’associations et de services dès que la saison est terminée. Le nombre d’écoles est faible. Globalement, ces villes vivent de l’économie résidentielle et dépendent des aléas du tourisme.

L’accès au logement est une course à l’échalote : c’est le premier qui se présente devant l’un des rares logements disponibles qui l’emporte.

Les maires sont désarmés face à ce problème de droit au logement : comment répondre à la demande alors que la location saisonnière de meublés touristiques croît, notamment par l’intermédiaire des platesformes comme AirBnb ?

Comme l’implantation des résidences secondaires est protégée par le droit à la propriété, les compétences des collectivités locales sont limitées face à la pression foncière. Celles-ci n’ont pas d’autres choix que d’artificialiser toujours plus de sols pour construire de nouveaux logements, avec évidemment des conséquences néfastes sur la biodiversité.

Ce gaspillage des ressources est amplifié par notre culture individualiste du tourisme. Or, nous n’avons plus le temps d’en imposer les effets aux futures générations. Nous sommes déjà comptables devant elles des décisions que nous prenons aujourd’hui face au désastre écologique en cours.

La Lex Weber, une loi contre les « lits froids »

L’aberration que constituent ces résidences secondaires inhabitées a conduit la Suisse à mettre en place des quotas qui limitent la progression du phénomène. C’est la Lex Weber, une mesure dont nous pouvons nous inspirer.

Avec son slogan « halte au bétonnage des Alpes », cette loi a été adoptée par le peuple suisse en 2012 « pour en finir avec les constructions envahissantes de résidences secondaires ». Un quota de 20% a été imposé dans 370 cantons. Son objectif : enrayer le phénomène de « lits froids » dans toutes les stations de ski. A l’époque, les contestataires hurlaient au désastre économique. Mais l’effondrement n’a pas eu lieu.

D’abord, la construction a su tirer son épingle du jeu : les artisans locaux se sont tournés vers la rénovation des bâtiments ou se sont déplacés en plaine.

Ensuite, en terme d’aménagement du territoire, les perspectives sont réjouissantes : la loi autorise la transformation d’anciens bâtis à vocation agricole (granges, raccards et mayens) pour les réaffecter en résidences secondaires. Les investisseurs rénovent ainsi des milliers d’objets du patrimoine et cette restauration améliore finalement la situation touristique des cantons.

Enfin, la lex Weber bénéficie au développement de l’hôtellerie et des gîtes. Ceux-ci constituent l’un des moyens pour limiter le gaspillage produit par les « lits froids » car ils présentent un taux d’occupation satisfaisant.

Face à la pénurie de logements principaux générée par les résidences secondaires, des mesures de régulation comme la Lex Weber et des changements en matière fiscale sont efficaces et nécessaires. Mais, notre objectif réel est de modifier à terme la vision même de l’habitat secondaire. L’hôtellerie, la cohabitation, les gîtes, l’échange d’appartements, toutes les structures d’habitat collaboratif de loisir doivent désormais apparaître comme des horizons désirables. Ils portent un espoir et une alternative contre l’idéal d’accession à la propriété de tourisme qui a produit in fine des logements vides.

L’étude “Exode urbain, un mythe, des réalités” nuance l’idée d’un exode urbain massif depuis la pandémie de COVID-19. Elle pointe qu'en lieu et place d’un bouleversement résidentiel, celle-ci a plutôt conforté et amplifié les tendances à l'œuvre avant la crise sanitaire.

‍Alors la pandémie de Covid-19 égrenait en France une succession de confinements et de couvre-feu, les médias ont largement relayé et amplifié les témoignages de ménages quittant les grandes villes pour aller nourrir à la campagne un besoin d’espace, de calme et de nature. L’essor du télétravail, affirmaient-ils, devrait rendre possible ces flux migratoires des métropoles vers l’espace rural. Mais en matière de choix résidentiels, le “monde d’après” ressemble furieusement à celui d’avant. Telle est la conclusion de l’étude “Exode urbain, un mythe, des réalités” commandée par le Réseau rural français, et dont les résultats ont été rendus publics au mois de février 2023.

Un renforcement des tendances préexistant à la crise sanitaire

Le rapport établi par le GIP L'Europe des Projets Architecturaux et Urbains nuance considérablement ce qu’il pointe comme un mythe médiatique. Fondé sur une méthodologie qui croise interdisciplinarité et “nowcasting”, soit l’analyse quasi en temps réel des requêtes menées sur les plateformes d’annonces immobilière en ligne et leur concrétisation via les contrats de réexpédition de courrier, il ne nie pas pour autant la renaissance de certains territoires ruraux, mais en conteste l’ampleur. “Sur  l’ensemble  des  flux  observés,  ceux  qui  concernent  les mouvements de l’urbain vers une maille rurale représentent une minorité (14 % seulement, sur l’ensemble des projections des Français), affirme-t-il. (...) Les projections des urbains vers le rural n’ont ainsi rien d’un phénomène massif, et, de surcroît, elles n’augmentent pas avec la pandémie.” L’étude souligne au contraire la continuité des choix résidentiels des Français, que la crise sanitaire a seulement amplifiés : “Loin d’un bouleversement territorial, la  pandémie de Covid-19 a principalement accéléré et renforcé des tendances préexistantes à la crise, peut-on lire dans son introduction. De même, l’idée d’un désamour global des villes, sous-entendu par l’adjectif « urbain » accolé à « exode », est tout à fait exagérée : si départs il y a, ils concernent principalement les coeurs des villes les plus grandes – les métropoles – et de nombreux déménagements se relocalisent dans des villes. Enfin, le terme d’exode est associé à un mouvement massif de population, ce qui ne caractérise pas les mobilités observées depuis mars 2020.”

“Loin d’un bouleversement territorial, la  pandémie de Covid-19 a principalement accéléré et renforcé des tendances préexistantes à la crise." Extrait de Exode urbain, un mythe, des réalités

Métropolisation, littoralisation, desserrement urbain, renaissance rurale : les tendances de fond

Le rapport repère ainsi quatre grandes tendances :

• La métropolisation et l’attractivité des grands pôles urbains (+ 200 000 habitants), où se concentrent emplois et services : “36,5 % des déménagements continuent de se faire de grande ville à grande ville après le début de la crise sanitaire (avec toutefois une légère baisse par rapport à la dernière année pré-covid)”, note ainsi l’étude. La crise a cependant renforcé l’attractivité des villes moyennes et des petites villes, augurant un rééquilibrage de l’armature urbaine.
• La littoralisation : que ce soit avant ou après la crise sanitaire, les Français marquent un réel attrait pour les côtes françaises, et particulièrement pour la Bretagne et l’arc atlantique.
• Le desserrement urbain : après l’épidémie, les couronnes périurbaines conservent leur attractivité. Le phénomène, repéré dès les années 1980, suggère que les choix résidentiels des Français se portent sur des espaces de moindre densité que les centres urbains.
• La renaissance rurale : pointée dès les années 1970, celle-ci ne concerne pas l’ensemble des territoires ruraux, mais ceux qui sont situés à proximité des grands centres urbains et/ou bénéficient d’aménités particulières (climat, accessibilité, dynamique locale favorable, etc.). La revitalisation des campagnes n’est donc pas un fait homogène : quand certaines zones rurales voient leur attractivité renforcée, d’autres (notamment dans le quart nord-est du pays) continuent de perdre des habitants.

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Exode urbain : des profils divers…

Dans sa dernière partie, “Exode urbain, un mythe, des réalités” s’intéresse au profil de ceux qui partent vers les campagnes. Or, les enquêtes de terrain menées auprès de ménages ayant franchi le pas nuancent là encore l’image médiatique d’un “néo-rural” forcément télétravailleur CSP+ ou cadre en pleine reconversion. L’étude identifie ainsi 5 profils types, qui soulignent à la fois le poids des facteurs classiques de la mobilité résidentielle (cycle de vie, contraintes professionnelles, socialisation résidentielle enfantine…) et l’émergence de facteurs nouveaux (explosion des coûts du logement et précarité, préoccupations écologiques, modes d’habitat alternatifs) :

• les retraités et pré-retraités : peu médiatisés, ils sont pourtant présents dans les campagnes, soit celles où ils ont grandi et où ils reviennent après une vie professionnelle en ville, soit celles où ils ont passé leurs vacances. Parfois bi-résidentiels (avec la tension induite sur le marché immobilier local), ils sont sensibles à l’offre médicale et paramédicale des territoires où ils s’installent.
• les professions intermédiaires et classes populaires : leur attrait pour les communes rurales est d’abord financier, et témoigne d’un phénomène de “méga-urbanisation”. Pour ces catégories de population, l’accession à la propriété se fait au prix d’un éloignement géographique, et donc d’un allongement des trajets quotidiens domicile-travail.
• les cadres supérieurs et professionnels qualifiés avec enfants : ce profil, de loin le plus médiatisé sans être majoritaire, correspond à des ménages relativement aisés et de plus de 40 ans. Ils conservent souvent un emploi métropolitain, voire un pied-à-terre en ville, et se concentrent essentiellement sur les littoraux et les territoires ruraux desservis par le train (TGV surtout) mais aussi dans les espaces à haute qualité paysagère.
• Les diplômés en reconversion professionnelle (dans le développement personnel, le maraîchage, etc.) : contrairement au précédent, ces profils également médiatisés ont pour particularité de passer l’essentiel de leur temps personnel et professionnel dans leur territoire d’installation. Selon l’étude, “ils ont souvent des origines rurales et montrent de fortes préoccupations écologiques, qui peuvent les conduire à un fonctionnement en réseau (lieux d’approvisionnement, canaux institutionnels de soutien aux travaux ou aux activités professionnelles, réseaux sociaux plus ou moins militants...).”
• Les marginaux et population à la précarité plus ou moins choisie en quête d’un mode de vie alternatif : rencontrés dans les territoires situés à l’écart des grands axes de communication, et où il est possible de vivre de la solidarité locale (régions méridionales non littorales notamment), ces profils combinent difficultés d’accès à l’emploi et aux logements dans les grandes villes et imaginaire de l’effondrement. Difficiles à quantifier, ils privilégient l’habitat léger et/ou mobile (tiny houses, caravanes, yourtes, camions…).  

… et des motivations plurielles !

On le voit : la diversité des profils de “néo-ruraux” montre que l’exode urbain ne se résume pas à un simple désir de campagne. Pour certains ménages interrogés dans le cadre de l’étude, l’éco-anxiété et le rejet des modes de vie urbains ont joué un rôle moteur. Surtout, plus qu’un désir de campagne, il faudrait parler d’un besoin d’espace (pièce en plus, balcon, terrasse…) que la pandémie a rendu criant. Compte tenu de la tension régnant sur le marché immobilier dans les grandes villes, et d’une offre souvent inaccessible financièrement aux primo-accédants, ce besoin a pu stimuler la mobilité résidentielle de certains ménages. “Une grande partie des déménagements depuis les zones tendues se fait vers des zones moins tendues, qu’elles soient urbaines (villes plus petites), périurbaines (couronnes) ou rurales”, résume l’étude. Attention toutefois : l’acquisition d’un bien à la campagne, phénomène très médiatisé et souvent stimulé par les campagnes de marketing territorial des collectivités, ne signe pas forcément une installation définitive. Elle pourrait tout aussi bien se résumer à un simple investissement dans la pierre venant grossir la part des résidences secondaires, au risque de tensions accrues sur le marché immobilier des zones les moins denses…  

Pour en savoir plus :

L'intrégralité du rapport est en ligne ICI.