

Pierre Mangematin et Aude Robert : « Nous voulons montrer que la mutualisation est possible à l'échelle de l'îlot. » Nous avons participé à la rédaction du plan local d’urbanisme bioclimatique de la Ville de Paris. Cette rédaction a soulevé de nombreuses questions, notamment celle de la limite de propriété, un sujet assez peu étudié à notre connaissance. L’appel à projets nous a permis d’aller plus loin : comment dépasser cette limite pour mutualiser services, besoins ou travaux à l’échelle de plusieurs parcelles, dans un contexte de prise de conscience lié aux crises successives ?
La Ville de Paris nous interrogeait sur la manière d’intervenir sur les parcelles privées, qui représentent une grande part de l’espace parisien : la collectivité peut encadrer, mais pas forcer. C’est un terrain où l’on peut explorer à la fois l’opérationnel et le droit. Nous nous sommes donc associés à l’étude notariale Cheuvreux et à l’association nationale des gestionnaires de copropriété. Notre métier d’urbanistes nous conduit à reconfigurer des sites et des quartiers, souvent dans des bâtiments existants où usages, locataires, propriétaires, volumes et limites sont déjà en place. C’est le défi de l’étude.

Nous pensions la démarche juridiquement assez compliquée. En réalité, l’arsenal existe déjà : la loi de 1965, qui encadre la copropriété, et l'ordonnance de 2004 relative aux syndicats de copropriétaires prévoient des outils, mais ils ne sont pas connus et peu utilisés. Ils l’ont beaucoup été après-guerre et jusque dans les années 1980 (ASL, quartiers sur dalle, grands ensembles), toujours pensés lors de la conception des projets, rarement a posteriori. L’étude vise à montrer leur intérêt dans le cadre de projets de mutualisation (services, besoins ou travaux) afin d'apporter des gains financiers, calendaires, de confort et d'adaptation climatique.
Cette méconnaissance tient en partie au cloisonnement des compétences entre syndic, notaire, architecte et organismes d’accompagnement. Les acteurs de l’immeuble collectif sont souvent dans une posture de réparation plutôt que de projet. Or l’existant occupe une place croissante : il faut aborder la mutualisation comme un projet d’amélioration.
Trois outils existants, dont deux prévus par la loi de 1965 et l'ordonnance de 2004.
L’ASL (association syndicale libre) regroupe plusieurs copropriétés autour de biens communs, avec un cadre défini pour le commun. La constitution d'une ASL nécessite l'unanimité des copropriétaires : elle est bien utilisée pour les projets neufs, mais irréaliste a posteriori.
L’union syndicale, plus légère, peut associer plusieurs copropriétés, voire un bailleur social. Elle se crée plus facilement dans l’existant, pour des questions de majorité, et elle est flexible : on peut restreindre son objet et en sortir plus aisément. C’est un levier de réussite : des copropriétaires à qui l’on propose un engagement de longue durée n’iront pas ; un outil simple, que l’on peut tester et quitter, a plus de chances de les convaincre.
Ces deux outils servent la gestion et le partage (jardin, voiture, local vélo) dans le temps long. La convention ponctuelle, troisième outil, concerne les travaux : deux copropriétés s’associent pour la seule durée du chantier, sans régime ni cadre de gestion commun.
Nous avons mené six cas d’étude. Pour chacun, nous avons testé avec le notaire l’outil le plus adapté, la durée, les avantages, notamment financier, pour chaque copropriétaire et les frais éventuels.
La rénovation énergétique. À Paris, des immeubles mitoyens construits en même temps partagent les mêmes caractéristiques, comme les habitations à bon marché (HBM) en briques des années 1930 ou les immeubles de faubourg en pans de bois. L’évolution des obligations de performance énergétique rend les travaux nécessaires. Nous avons étudié deux immeubles de faubourg de 20 à 30 logements, relevant de deux copropriétés : trop petits pour intéresser les entreprises, ils peinent à lancer leurs travaux. Des entreprises connaissant bien le cadre parisien ont chiffré une rénovation par l’extérieur (menuiseries, isolation) réalisée par chaque immeuble seul, puis par les deux ensemble. La mutualisation attire davantage les entreprises, procure un gain financier de l’ordre de 15 à 20 % et réduit la durée de présence du chantier. Cette pratique existe déjà chez les bailleurs sociaux : des immeubles de faubourg voisins se regroupent parfois à trois pour les marchés de maîtrise d’œuvre et de travaux. L’outil serait la convention ponctuelle.
Le partage de cours. Beaucoup d’immeubles parisiens ont une petite cour de 15 à 30 m², peu végétalisée, avec un usage résiduel (vélos, poubelles...). Sur un cas haussmannien anonymisé, deux cours réunies font 90 m², de quoi accueillir un petit local vélo ; quatre font près de 200 m² (jardin, grand local vélo, espace commun, désimperméabilisation) ; toutes celles de l’îlot atteignent 400 m². L’investissement est faible, puisqu’il s’agit principalement d'abattre des murs et de réaliser des aménagements légers ; le plus complexe est la structure de gestion (charges, assurance, entretien). L’union syndicale convient, car son objet peut se limiter à la cour, sans les décisions communes permanentes d’une ASL.

Nous avons aussi cherché à articuler ce cas avec les aides existantes. L’Agence parisienne du climat gère par exemple pour la Ville la subvention Coaproasis, qui finance la végétalisation des cours. Aujourd’hui, mutualiser oblige à déposer deux dossiers, alors que le regroupement accélérerait l’adaptation du bâti pour un coût moindre. Nous en avons notamment discuté avec la Direction du Logement et de l’Habitat et l’Agence parisienne du climat. Environ 75 % du bâti parisien date d’avant 1935, et une grande partie présente ces petites cours.
Les locaux vélos. Dans le bâti ancien, les rez-de-chaussée sont trop petits ou occupés par des logements. À l’inverse, les parkings des immeubles des années 1950 à 1980, notamment sociaux, sont la plupart du temps vides au tiers ou à moitié. Une réflexion à l’échelle du quartier s’impose. Côté juridique, un bailleur social ou une foncière privée louerait simplement des places à des locataires extérieurs : un contrat de location suffit, sans structure.
Le réseau de chaleur. Paris dispose d’un réseau de chaleur depuis le début du XXe siècle, qui chauffe notamment de nombreux hôpitaux parisiens et de nombreuses écoles. Il est classé : tout immeuble situé à moins de 60 mètres qui change de système énergétique doit s’y raccorder. Le principal obstacle réside dans les travaux de voirie. Avec la Compagnie parisienne de chauffage urbain, nous avons étudié deux immeubles appartenant à des bailleurs sociaux souhaitant se raccorder dans la même rue : en mutualisant leurs demandes, l’économie est considérable et la rue n’est bloquée qu’une fois. Ce cas concerne les immeubles à chauffage collectif, non ceux à chauffage individuel.

Donner envie, montrer que la mutualisation est possible et en faire valoir les gains. L’ouvrage se veut un petit guide qui explique simplement l’intérêt de la démarche. Elle vaut pour Paris comme pour toute grande ville française, chacune avec ses spécificités.
Trouver des exemples existants, assez précis pour être chiffrés et reproductibles, a été difficile. Nous avons toutefois constaté des envies communes entre copropriétés voisines : se raccorder ensemble au réseau de chaleur, partager une toiture ou une cour. Dans les projets urbains de l’agence, nous sommes de plus en plus interrogés sur la façon de faire évoluer plus rapidement les copropriétés dans le tissu existant. Des projets récents, à Marseille ou à Saint-Ouen, intègrent spécifiquement ces questions de réhabilitation et de mutualisation, ce qui n’était pas le cas il y a dix ans. Avec le zéro artificialisation nette, l'enjeu d'agir sur l'existant est désormais plus affirmé.
Quatre volets : le financier, par les économies d’échelle ; le calendaire, par l'effet de volume qui permet de réaliser des projets qui n’auraient pas lieu autrement ; les services, avec de meilleurs services ou des services devenus impossibles seuls, comme le service d’un gardien; le confort et l’adaptation de l’habitat (locaux vélos, cours, jardins), au cœur de notre métier, surtout en milieu dense où les logements sont plus petits. Un gardien n'est pas envisageable sur le plan économique pour 30 logements, mais deux immeubles voisins peuvent le partager, comme le font déjà les bailleurs sociaux et certaines copropriétés. Habitants et collectivités y trouvent leur intérêt, car la mutualisation accélère l’adaptation.

La crainte de la complexité : nuisances, conflits de voisinage, création d’une structure de gestion, etc. Nous avons cherché à l’infirmer : c’est possible, assez simple, et les gains sont réels. Il faut aussi un acteur porteur et volontaire, à l’image du « leader énergétique » que les chercheurs identifient au sein des copropriétés. La puissance publique doit, de son côté, adapter et simplifier les outils et faire de la pédagogie. La Ville cherche à rafraîchir Paris, ce qui passe par la désimperméabilisation des espaces privés : 400 m² d’un seul tenant ont plus d’intérêt que 11 m² dispersés.
Nous partions d’intuitions sur les locaux vélos et les cours. Nous avons découvert d’autres opportunités, comme les réseaux de chaleur ou le service de gardiens, puis d’autres encore (réseaux de fraîcheur, solaire). Nous avions envisagé que l’espace public accueille des équipements de réseaux mutualisés, mais nous sommes restés sur du privé-privé.
Par rapport à notre thématique, la bonne échelle d’intervention est l’îlot, voire plus fine : un quartier pour les vélos, deux ou trois immeubles proches pour d’autres cas. Tous les Parisiens sont concernés par au moins un cas : manque de local vélos, petite cour, rénovation énergétique, absence de gardien ou chaudière à changer. Les cours concernent surtout le bâti haussmannien et de faubourg ; la rénovation énergétique, les immeubles anciens et modernes ; les vélos, plutôt les immeubles anciens, les récents étant soumis à des obligations de locaux vélos. La cible est majoritairement les copropriétés privées, mais aussi les bailleurs sociaux, indispensables à certains cas comme les locaux vélos.
Le lien vers le projet, c'est ICI !
📆 Agenda
Le Pavillon de l’Arsenal organise le jeudi 22 octobre une conférence pour la sortie des publications issues du programme de recherche FAIRE : “Points noirs. Anomalies récurrentes de propreté" (réédition) par Milena Charbit et 127af et "La ville à plusieurs. Transformer les immeubles parisiens par la mutualisation" par Anyoji Beltrando Architectes Urbanistes, Cheuvreux Notaires et l’Association Notariale des Gestionnaires de Copropriété.
Découvrez la deuxième saison du podcast Villes sensibles, dédié aux cinq sens !À Saint-Denis, sur une ancienne ferme maraîchère devenue lieu d'art et de nature géré par le Parti poétique d'Olivier Darné, Ninon Haustrate anime des ateliers de cuisine collective ouverts à tous. Le temps d'un repas, des inconnus cuisinent ensemble.
Pour le premier épisode de la saison #2 de Villes sensibles, notre journaliste Déborah Antoinat est partie à sa rencontre. Entre deux canicules, elle s'est rendue à Zone sensible pour y participer à un atelier de confection de falafels. L'occasion de questionner ce que "bien manger" veut dire, entre commensalité, accessibilité et reconnexion à la terre...
L'épisode "les ateliers culinaires, manger ensemble pour faire société" est disponible ICI et sur toutes les plateformes d'écoute.
Deux autres épisodes suivront. Ils seront dédiés à l'agriculture urbaine et au jambon beurre !
Seghir Lazri : "Pour que le sport joue pleinement son rôle social, il faut d'abord repenser les espaces urbains et sociaux eux-mêmes."
Le sport moderne apparaît au milieu du XIXe siècle, dans un contexte où les États-nations veulent produire des espaces contrôlés : il s'agit d'investir les corps pour mieux les gérer et les rendre mobilisables. Ce mouvement naît d'abord dans le monde germanophone, avec une perspective hygiéniste qui transforme la société et l'espace public. La défaite de 1870 contre la Prusse agit comme un détonateur en France : il faut développer des pratiques corporelles permettant de mobiliser rapidement des individus en cas de conflit. C'est de là que naît l'éducation physique en France, en s'inspirant de la gymnastique allemande.
En parallèle, les sports anglais se développent dans les public schools, portés par une nouvelle élite sociale qui a besoin d'incarner son nouveau statut par un nouveau rapport au corps avec des pratiques pensées à l'origine pour de jeunes garçons.
Deux courants s'affrontent ensuite en France au tournant du XXe siècle : les hébéristes, portés par Georges Hébert, qui défendent une éducation physique à vocation sanitaire et naturaliste, et le mouvement coubertiniste issu des idées de Pierre de Coubertin, plus tourné vers le sport de haut niveau et la compétition, hérité du modèle anglais. C'est finalement la vision de Coubertin qui l'emporte sur le plan organisationnel avec les grandes compétitions sportives tandis qu'Hébert s'impose davantage dans le champ éducatif et dans la gouvernance de l'État. Les deux héritages ont perduré : aujourd'hui encore, les critiques adressées au sport de haut niveau (excès, dérive vers la performance pure) viennent souvent de cet héritage hébertiste.
Ces logiques ont produit des effets sur deux plans : un corps normé porté par les élites sociales et l'émergence du professionnalisme dans les classes populaires qui représente une bataille politique et syndicale gagnée par les classes ouvrières via le sport.
À partir des années 1980, le sport prend une place importante dans les politiques de la ville, en réponse notamment aux émeutes urbaines de l'époque avec l'idée qu'un corps « contrôlé » par le sport est un corps plus calme.
Il y a une vraie disparité dans la nature des équipements : les piscines, dont le coût d'entretien augmente, sont de moins en moins accessibles dans les quartiers populaires. On observe une forte concentration de terrains de football, de city-stades, d'équipements à faible coût d'entretien, tandis que les espaces plus favorisés disposent davantage d'équipements privés.
Produire un équipement dans un territoire n'est qu'une première étape : il faut que les habitants se l'approprient, ce qui suppose que la pratique associée ait une résonance sociale dans leur environnement. Le terrain de tennis en est un bon exemple. Il est presque aussi présent en nombre que le terrain de football en France, mais très peu de joueurs de tennis issus des quartiers populaires accèdent à l'élite car la pratique mobilise des ressources sociales et symboliques qui la rendent moins « signifiante » dans certains territoires.

Plus ou moins. Un club de rugby comme celui de Massy, dans l'Essonne, a permis l'émergence d'une élite sportive locale tout en jouant un rôle social dans la ville. Mais dans l'ensemble, ces politiques répondent davantage à une logique de gestion des tensions urbaines qu'à un objectif social pleinement assumé et certains quartiers restent très enclavés. Un fait est d’ailleurs révélateur : lors des émeutes de 2005, les premiers équipements touchés ont été les gymnases et les écoles.
C'est justement un moyen de se réapproprier l'espace public, et d'exister en dehors du sport institutionnel. On observe l'émergence de nouvelles pratiques comme le street workout par exemple, qui part souvent d'un simple mobilier urbain avant qu'une véritable infrastructure ne se développe autour. Cela relève d'une forme de résistance par le corps, avec des points de comparaison historiques : la capoeira, au Brésil, procède du même geste dans un contexte social et politique encore plus marqué par la domination avec cette l'idée que l’on peut se réapproprier son propre corps comme acte de résistance. Le parkour répond à une logique similaire : des individus ségrégués dans un espace se le réapproprient de manière différente, en s'inspirant aussi d'autres cultures.
Le système sportif français répond à une logique pyramidale : le grand champion vient de la base, pas d’ailleurs. Le sport engage une pratique démocratique où l’on va chercher les talents à la base pour en faire une élite. Les clubs répondent à cette exigence de démocratisation des pratiques, et créent à ce titre du tissu social et de la quotidienneté : ce sont des espaces où les gens se retrouvent, avec une dimension de protection et de reconnaissance qui dépasse la seule pratique sportive.

Oui, bien sûr, mais elle dépend des espaces, les représentations n'étant pas les mêmes partout. Il y a une injonction normative très forte, véhiculée notamment par le champ médiatique et publicitaire, qui valorise des corps ultra-performants et très normés.
L'espace du travail détermine aussi fortement ce que doit être un corps. Un cadre supérieur, par le rythme même de son travail, doit avoir un corps qui « s'économise » : mince, endurant, jamais trop marqué, parce qu'un corps trop visible est perçu comme un corps qui « consomme trop ». Le rythme de ce travail n'est pas intense par sa dureté physique, mais par sa cadence : il faut être mobilisable et productif en permanence. À l'inverse, un corps ouvrier a besoin d'une puissance plus importante, avec le risque d'être davantage exposé et « abîmé ».
Le rugby porte un imaginaire fortement lié au Sud-Ouest de la France. Mon travail de thèse porte sur des terrains éloignés de cet imaginaire, notamment en Seine-Saint-Denis. Historiquement, le rugby s'est d'abord implanté au nord (Le Racing et Stade français sont liés aux lycées Henri-IV et Saint-Louis), avant de s'enraciner dans le Sud-Ouest, porté par des élites laïques locales plutôt que par les patronages catholiques.
Aujourd'hui, les postes de jeu sont souvent distribués selon des lignes ethno-raciales : les postes d'engagement physique reviennent plus fréquemment aux joueurs racisés, souvent réorientés vers le rugby après avoir été écartés d'autres sports pour des raisons de gabarit, tandis que les postes de lecture du jeu restent davantage occupés par des joueurs blancs du Sud-Ouest. Ce phénomène est désigné dans la littérature anglo-saxonne sous le terme de stacking racial.
Sur le terrain, un joueur racisé qui encaisse un coup sans réagir est souvent jugé « naïf » tactiquement alors que cette absence de réaction répond à une logique économique concrète (un carton, en catégorie semi-amateur, peut coûter plusieurs centaines d'euros de prime de match).
Les garçons occupent traditionnellement bien davantage l'espace public et la rue que les filles. Un microprocessus de légitimité fait qu'à mesure que les garçons sont plus nombreux dans un espace, les filles s'y sentent moins légitimes et l’investissent moins, ce qui les pousse parfois à constituer des collectifs entre elles pour se réapproprier des espaces sportifs, une stratégie souvent mal comprise et taxée, à tort, de communautarisme, comme par exemple lors des 3e mi-temps dans le rugby fémimin où les hommes sont généralement évincés.
Il existe une orientation genrée en amont des pratiques, qui tient à un apprentissage du dégoût plutôt qu'à un choix positif. L’exemple de l'équitation est significatif. Cette discipline est très féminisée en pratique de loisir, mais l’élite sportive est majoritairement masculine. En cause, une socialisation différenciée à l'entraînement car les garçons consacrent davantage de temps au travail technique avec le cheval, les filles davantage de temps aux soins de l'animal, ce qui, à terme, les désengage des trajectoires de compétition de haut niveau.

Il y a toujours des limites à ces constructions-là. Le sport peut être une forme d'ouverture, d'émancipation ; il répond à des impératifs de cohésion, il rompt avec certaines inégalités et certaines formes d'exclusion. Ça, c'est forcément évident.
Néanmoins, il conforte aussi un entre-soi assez puissant. Le choix de la pratique sportive est déjà, en soi, un élément de distinction sociale : en fonction de la position qu'on occupe dans la société, on ne choisit pas le même sport : la voile rassemble le même type de population, le football reste populaire mais compte aussi des clubs d'élite, d'autres sports comme la boxe restent plus populaires.
Le street workout, par exemple, rassemble souvent des personnes racisées issues de quartiers populaires, là où ces équipements sont significatifs alors que l’on en trouve très peu dans le 16ème arrondissement de Paris, contrairement à d'autres quartiers. Le sport renforce donc aussi cette idée d'entre-soi.
Et parfois, il devient un levier d'accaparement d'un territoire qui n'était pas censé être celui des classes qui y arrivent, notamment dans les espaces de gentrification, ce n'est pas un hasard si on retrouve autant de clubs d'escalade à Saint-Ouen ou à Pantin.
C'est l'État qui porte l'essentiel de l'engagement financier et logistique (infrastructures, matériel), le CIO se limitant à l'organisation et la diffusion. L'État a intérêt à ce que les équipements produits soient rentables et réutilisables, pour éviter le scénario des Jeux de Montréal en 1976, qui ont durablement endetté la ville.
Sur le plan social, les bénéfices vont plus souvent aux populations aisées : une part de logements sociaux est prévue dans les aménagements liés aux Jeux, mais une grande partie est privatisée ou revendue. Le Grand Palais rénové est aujourd'hui davantage tourné vers l'accueil de grandes entreprises. L'impact réel de la piscine olympique sur la Seine-Saint-Denis reste incertain à ce stade.
Il faut d'abord s'attaquer à la ségrégation spatiale. Le sport reste un levier symbolique, il produit des imaginaires, des trajectoires individuelles d'émancipation mais tant que les populations restent assignées à des espaces d'entre-soi, il ne résout pas le problème à lui seul. Le sport relève de l'ordre de l'action, de l'affect et de l'imaginaire ; il peut susciter des mobilisations matérielles, mais ne remplace pas une politique de rénovation urbaine. Pour que le sport joue pleinement son rôle social, il faut d'abord repenser les espaces urbains et sociaux eux-mêmes.