Midi:onze
La ville à l'heure du changement
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Redynamiser les centres villes : un levier essentiel pour renforcer le lien social
À l'est de Vincennes, une commune du Val-de-Marne, tout près de Paris, Julien Bachayani a ouvert sa boulangerie il y a près de 8 mois dans le quartier des Rigollots. A 39 ans, et après avoir travaillé plusieurs années pour des entreprises de logiciels, il décide de suivre sa passion.“J'ai toujours eu l’envie d’entreprendre, et de le faire dans un secteur qui me parle vraiment. Il y a environ 15 ans, en travaillant à Londres, j'ai découvert ce qu'on appelait les néo-boulangers : un format radicalement différent de la boulangerie française traditionnelle. Un atelier ouvert, une ambiance détendue et chaleureuse, des pains au levain, des farines complètes, une vraie dimension nutritionnelle et souvent un engagement fort. Ça m'a immédiatement parlé.”
Formations, stages, immersions et premier emploi : après un cycle qui durera près de quatre ans, Julien se lance dans la recherche d’un local, non sans difficulté. Il passe près d’un an à sillonner l'Île-de-France à vélo, à contacter des chambres de commerce, à rencontrer des bailleurs. Sans résultat. “En Île-de-France, les bons emplacements sont pris, et dans la quasi-totalité des cas, ceux qui sont disponibles affichent un fonds de commerce ou un droit au bail hors de portée. Puis, je suis tombé par hasard sur une annonce pour un local à Vincennes.” Son dossier est retenu. Il sera l'un des tout premiers locataires de La Foncière Centres-Villes Vivants, créée en 2023.
Aujourd'hui, la boulangerie tourne quasiment à plein régime. Six personnes y travaillent. Et ce qui surprend Julien autant que le succès commercial, c'est ce qui se passe entre les murs. La configuration du local, avec un fournil ouvert sur la boutique, est primordiale pour favoriser la convivialité. "Cela facilite la proximité et crée une ambiance où l'échange est naturel, attendu, possible, explique Julien. Il y a deux jours, deux clientes sont arrivées en avance, à 10h30. Elles ne se connaissaient pas. Je leur ai dit d'aller prendre un café et de revenir à 11h. Elles sont parties ensemble, elles ont sympathisé. Des exemples comme ça, il y en a plein. Dans la file d'attente, des inconnus engagent la conversation. On ne vient pas juste chercher son pain, on s'attarde, on échange.”
"Notre mission est de lutter contre la vacance, maîtriser les loyers et sauvegarder le commerce de proximité, particulièrement les lieux de vie créateurs de convivialité ainsi que les métiers de bouche en centre-ville." Johanna Macin, directrice des investissements de la foncière Centres-Villes Vivants
À cela s'ajoute une accessibilité tarifaire assumée. Le pain de campagne 100 % levain, 100 % bio, est proposé à 3,25 € les 500 grammes. À peine plus cher qu'une baguette tradition classique. "Le prix ouvre," résume Julien. Le résultat : une clientèle large, des familles aux retraités, des budgets modestes aux plus aisés. Des produits de qualité, longtemps réservés à une certaine clientèle avertie, deviennent ici accessibles à tout un quartier.
C'est précisément ce que la Foncière Centres Villes Vivants cherche à provoquer en maîtrisant les loyers : permettre à des commerçants comme Julien de proposer des prix justes sans sacrifier la qualité. "Notre mission est de lutter contre la vacance, maîtriser les loyers et sauvegarder le commerce de proximité, particulièrement les lieux de vie créateurs de convivialité ainsi que les métiers de bouche en centre-ville", résume Johanna Macin, la directrice des investissements de la foncière. Sur 129 communes de la Métropole du Grand Paris, 90 ont déjà fait appel à la foncière.
Leur modèle économique repose sur des acquisitions stratégiques en hypercentre, conservées sur le long terme (15 à 20 ans). “Là où une foncière classique cherche une maximisation des profits à court terme, nous alignons nos objectifs de rentabilité avec l'intérêt général. De plus, nous intervenons en étroite collaboration avec les municipalités.” précise Johanna Macin. Concrètement, la foncière achète les murs soit via le droit de préemption urbain exercé par les communes, soit directement auprès des vendeurs et propose aux commerçants des loyers progressifs pour accompagner leur phase de démarrage.
"La tension entre rentabilité et intérêt général, c'est le cœur de mon métier", explique la directrice des investissements. La réponse passe par une sélection rigoureuse des acquisitions : emplacement en hypercentre, bonne vitrine, prix d'achat cohérent avec le marché local, et surtout un loyer en adéquation avec la réalité économique du commerce installé. "Nous n'allons pas chercher des rendements qui asphyxieraient le preneur."
La boulangerie bio de Julien à Vincennes, installée dans un local vacant depuis le Covid, figure parmi leurs projets emblématiques. Autres succès : un caviste à Cachan, une pharmacie dans un ancien McDonald's ou encore la maîtrise stratégique de dix commerces autour de la gare de Bécon-les-Bruyères à Courbevoie. “La vacance commerciale est variable en fonction des territoires de la métropole. Dans certains centres-villes, la problématique est davantage celle de la surreprésentation de certaines activités qui se multiplient comme les ongleries, la restauration rapide ou les activités de services.”
Selon le ministère de l’Economie et des Finances, le taux de vacance des commerces de centre-ville en 2024 était de 14%, un chiffre qui a doublé en quinze ans (6 % en 2010). Enjeu essentiel à la cohésion sociale et à l’attractivité des territoires, le sujet reste sensible pour les pouvoirs publics. Un rapport sur l’avenir du commerce de proximité a été remis le 5 novembre dernier au Gouvernement avec 30 mesures phares.
“La vacance commerciale est variable en fonction des territoires de la métropole. Dans certains centres-villes, la problématique est davantage celle de la surreprésentation de certaines activités qui se multiplient comme les ongleries, la restauration rapide ou les activités de services.” Johanna Macin
L'évolution des modes de consommation (e-commerce, achat/vente d’occasion, télétravail…) et la forte pression spéculative sur le foncier en petite couronne expliquent en partie cet état des lieux. Les loyers deviennent parfois déconnectés de la rentabilité réelle des commerces de proximité. Pour Johanna Macin : “Les problématiques actuelles de pouvoir d’achat impactent directement les commerces de proximité. Les grandes enseignes en périphérie très fréquentés comme Action, Grand frais ou Lidl jouent aussi un rôle : ces acteurs investissent peu les centres villes avec un modèle encore organisé autour de la voiture et ont donc besoin de vastes parkings connectés aux axes routiers, incompatibles avec le foncier dense des hypercentres.”
Pour la directrice des investissements, le commerce a "une place centrale" dans la vie urbaine : "Il catalyse une grande partie de l'animation. Il qualifie ou déqualifie un cadre urbain. Mais il est une composante, et il est crucial de penser l'offre de logement adaptée, l'offre de services et d'équipements pour créer des synergies et des flux qui créent véritablement l'urbanité d'une ville."
La problématique de la vacance commerciale ne s'arrête pas aux portes des métropoles. Dans les villages et petites villes, c'est souvent le maintien des derniers commerces qui est en jeu : la boulangerie, l'épicerie, le café. Des structures comme Villages Vivants ont fait de cette problématique leur raison d'être, avec un modèle différent mais une même conviction : le commerce de proximité est essentiel pour créer du lien social.
Née en 2017 sous forme associative, devenue Société Coopérative d'Intérêt Collectif en 2018 puis dotée d'une foncière solidaire en 2020, Villages Vivants opère depuis Crest, dans la Drôme, et Clermont-Ferrand dans le Puy-de-Dôme. Sa mission : réhumaniser des territoires ruraux, par le levier du foncier et de l’immobilier.
Des porteurs de projets (commerces, services de proximité, espaces de vie sociale) font appel à la structure quand ils se heurtent à un obstacle immobilier : prix d'achat trop élevé, banques frileuses face à des territoires jugés peu dynamiques, montant des travaux trop lourds. La coopérative achète le bien, réalise les travaux, puis le loue au porteur de projet. "Le local, c'est un outil de travail qui doit servir à appuyer l'activité, pas à l'empêcher d'exister”, estime Florie Gaillard, responsable de la communication de Villages Vivants.
Le financement repose sur l'épargne citoyenne : chaque année, des campagnes de levée de fonds permettent aux citoyens de devenir sociétaires à partir de 100 euros. Quel que soit le montant investi, chaque sociétaire dispose d'une voix égale en assemblée générale. Ces fonds servent directement à l'achat des biens. La structure se finance également via des prestations d'accompagnement et des formations spécialisées en montage de foncières solidaires et économie sociale en milieu rural.
"Le local, c'est un outil de travail qui doit servir à appuyer l'activité, pas à l'empêcher d'exister !” Florie Gaillard, responsable de la communication de Villages Vivants
La coopérative immobilière, rurale et solidaire intervient dans le grand quart sud-est de la France; Leur objectif : ouvrir 4 à 10 lieux par an. À ce jour, 35 lieux ont été achetés, dont une grande partie sont situés en zone prioritaire (75%) ou dans une commune de moins de 1 000 habitants (41%); Chaque projet est traité sur mesure, par un chargé d'accompagnement dédié qui analyse le territoire, rencontre les acteurs locaux, s'appuie sur un comité d'expertise bénévole pluridisciplinaire. La majorité des lieux ouverts sont multi-activités “ C’est une nécessité en milieu rural : quand les commerces sont rares, ils doivent répondre à plusieurs besoins à la fois”, ajoute Florie Gaillard. “Une problématique récurrente, ce sont les départs en retraite de commerçants qui ne trouvent pas de repreneurs. Notre action est conditionnée à l'existence préalable d'un porteur de projet identifié.”
“ La multi-activité est une nécessité en milieu rural. Quand les commerces sont rares, ils doivent répondre à plusieurs besoins à la fois.” Florie Gaillard
À Gibles, un village de 600 habitants en Saône-et-Loire, Villages Vivants a accompagné un couple à reprendre l'activité de la dernière boulangerie qui s'apprêtait à fermer. Sans repreneurs, les habitants de Gibles auraient dû se rendre dans des épiceries situées à plus de 10 minutes en voiture. Pendant les travaux, la mairie a organisé une distribution de pain provisoire dans une salle communale. Depuis la réouverture, des commerçants du marché local témoignent : "On revoit des gens qu'on ne voyait plus. Avant, ils allaient chercher leur pain ailleurs. “Chez Cocotte” est désormais une boulangerie-pâtisserie, avec un pain principalement fait avec des farines anciennes, locales et biologiques, et une épicerie composée à 80% de produits issus de l’agriculture biologique . Des pizzas sont également proposées tous les vendredis soirs et un salon de thé toute la journée.“ C’est en chaîne. Plus il y a de commerces, plus cela attire d’autres commerces, et donc des familles. Ça redonne vie au bourg” , explique Corentine, gérante de Chez Cocotte.
Villages Vivants vient de lancer sa première mesure d'utilité sociale et environnementale, baptisée Musette. Les premiers chiffres, issus de 33 lieux, sont éloquents : 80 % des usagers des commerces habitent la commune, preuve d'un ancrage très local. 93 % des usagers de lieux hybrides ont rencontré sur place des personnes hors de leur cercle habituel. 97 % constatent un effet positif sur leur vie quotidienne. 100 % des lieux travaillent avec des fournisseurs locaux.
Et les externalités positives dépassent souvent le lieu lui-même. Dans un village d'Ardèche, à Boffres, depuis l'ouverture d'une auberge accompagnée par Villages Vivants, un autre restaurant a ouvert l’an dernier et un espace loué au sein de l’auberge accueille des activités artistiques ou culturelles comme des cours de yoga, ce qui renforce l'attractivité du lieu. “ Il y a une dynamique réelle sur notre territoire et qui se ressent au-delà de Boffres. Des habitants font 30 à 40 minutes de voiture pour venir chez nous”, raconte Ariane, associée et “cuistote” au sein de l’auberge. Le commerce joue ici un rôle de catalyseur de dynamisme territorial. Les collectivités l'ont compris : de plus en plus de communes deviennent sociétaires de la coopérative, rejoignant sa gouvernance pour encourager et pérenniser cette dynamique sur leur territoire.
"Dans les communes rurales, le bar-tabac n’est pas seulement un lieu de consommation. C’est un espace de reconnaissance sociale, un point de rencontre avec les voisins, un lieu où se construisent les appartenances locales. Sa disparition transforme en profondeur les modes de sociabilité." Hugo Subtil
Et les impacts de l’affaiblissement du lien social sur le plan politique sont connus. Une note du Centre pour la recherche économique et ses applications (CEPREMAP) publiée en janvier 2026 par le chercheur Hugo Subtil (Université de Zurich) a analysé les conséquences politiques de l'érosion des lieux de sociabilité en France, en s'appuyant sur l'étude de 18 000 fermetures de bars-tabacs entre 2002 et 2022, croisée avec les résultats électoraux sur vingt-cinq ans. Les résultats montrent que la fermeture de ces établissements contribue à la progression du vote d'extrême droite indépendamment de l'immigration, du chômage ou d'autres indicateurs économiques, avec des effets très faibles à court terme mais qui augmentent fortement dans le temps. Aucune autre fermeture commerciale ne produit d'effet comparable : la spécificité des bars-tabacs tient à leur fonction de lieu de socialisation, et les effets sont trois fois plus forts dans les communes rurales, où ces établissements constituent souvent le dernier espace de sociabilité.
Le rapport de la Banque des territoires sur l'avenir du commerce de proximité est disponible en ligne ICI.
La note du CEPREMAP sur les conséquences politiques de la fermeture des bars-tabacs est à lire ICI.
DOSSIER : face à la crise, l'immobilier de bureau se réinventeEn décembre 2024, le Consortium des Bureaux en France (CBF), qui rassemble La Place de l’Immobilier, la Foncière de Transformation Immobilière (FTI) et Linkcity défrayait la chronique en publiant une étude d’ampleur sur l’immobilier de bureau. Fondée d’après ses commanditaires sur “une approche exhaustive de l’ensemble des surfaces de bureaux du pays immeuble par immeuble”, celle-ci venait pointer la profonde crise du secteur, chiffres à l’appui. Sur les 173 de mètres carrés de bureaux que compte l’Hexagone, plus de 9 millions seraient vides. Pire : 2 millions de m2 de bureaux de 1000 m2 et plus, dont 1,2 millions en Ile de France, seraient carrément “en friche”, c’est-à-dire vacants depuis plus de deux ans.
Les raisons du désastre sont nombreuses. Les piètres résultats de l’immobilier de bureau viennent d’abord s’inscrire dans une crise plus globale de l’immobilier depuis l’automne 2022. En cause : la hausse rapide et significative des taux d’intérêt, qui rendait l’accès des ménages à l’emprunt bancaire beaucoup plus difficile et coûteux.
Les taux de vacance observés dans l’immobilier de bureau seraient aussi la résultante des mutations qui touchent le monde de l’entreprise depuis l’épidémie de COVID19, à commencer par l’essor du télétravail. Plus largement, ils viendraient signaler l'essoufflement d’un modèle économique surgi dans les années 1960 : la tertiarisation, ou société des services. Cet essoufflement serait d’abord démographique : avec le vieillissement de la population, la part des actifs diminue, et avec elle les besoins en bureaux. Or, malgré cette évolution prévisible, les promoteurs ont continué à construire et aménager des surfaces tertiaires, jusqu’à la surproduction.
Désormais, c’est donc bien la transformation de ces mètres carrés vides qui mobilise les acteurs de la fabrique urbaine. D’autant que la crise de l’immobilier tertiaire va de pair avec une crise aigue du logement dans les zones les plus tendues, dont Paris et l’Ile-de-France. “Sachant que les 25-44 ans disposent en moyenne de 34 mètres carrés par personne dans leur logement, ces 2 millions de mètres carrés de friches pourraient loger près de 53 000 habitants à horizon 5 ans s’ils étaient transformés en logements”, peut-on lire par exemple dans le communiqué de presse publié en décembre 2024 par le CBF.
Dans un dossier sur le sujet, MIDI:ONZE s’intéresse ainsi à la transformation de quatre bâtiments tertiaires.
Dans un entretien avec Kinda Garman, directrice générale des Bureaux du coeur, le média des Ecofaubourgs souligne aussi que la crise du bureau pourrait offrir une réponse au mal-logement, en offrant un abri à ceux qui n’en ont pas…
Recyclage urbain : une nouvelle vie pour les bureaux vacantsIl y a 5 ans, l’épidémie de Covid 19 est venue accélérer une tendance de fond : la crise de l’immobilier de bureau, du fait de l’essor du télétravail et du « flex office ». Que faire des locaux vacants ? Pourquoi ne pas les transformer en logements ? Grâce à un contexte politique et réglementaire plus favorable, la « réversibilité » des bâtiments intéresse à nouveau acteurs publics et privés. Ses atouts ? Réduire les tensions sur le marché de l’immobilier face au manque et au mal-logement notamment en Île-de-France, répondre aux enjeux de sobriété foncière en limitant l’artificialisation des sols et limiter l’empreinte environnementale du bâti. Avec une gageure : la faisabilité technique et financière des opérations de transformation. Présentation de quelques réalisations concrètes et projets à venir de ce recyclage urbain, qui s’avère un véritable laboratoire d’innovations d’usages.
Lauréate en 2021 de la deuxième édition du Prix International de la Transformation de bureaux en logements, l'agence LA SODA et la maîtrise d’ouvrage Immocades ont été récompensées pour « les qualités exceptionnelles de ce projet tant d’un point de vue architectural que technique et environnemental, la qualité de l’insertion urbaine du projet et de son équilibre économique ». Située sur les hauteurs d’Issy-les-Moulineaux, l’opération a consisté en la réhabilitation, l’extension et la surélévation de l’existant pour permettre la création d’un nouveau bâtiment de 2000 m². Y sont déployés plusieurs types de logements (maison à patio, duplex, appartement classique), un parking souterrain et un jardin collectif accessible à l’ensemble des 14 habitations présentes sur la parcelle.
« Et si nous préférons mettre l’accent sur la valorisation, il est pour autant clair que le projet a dû intégrer des contraintes fortes (espaces enterrés, faibles hauteurs sous plancher, des découvertes structurelles…) et les transformer en qualités » précisent les architectes dans leur communiqué.
Le prix, créé en 2018 par la Maison de l’architecture Ile-de-France et Paris-Ile de France Capitale Économique, ambitionne de valoriser « de vraies opportunités pour les tandems maîtrise d’ouvrage et maîtrise d’œuvre qui partent parfois d’un bâtiment démodé, désuet pour en faire une perle architecturale, dans laquelle il fait bon vivre. »
Autre projet dont la livraison prévisionnelle est fixée à l’horizon 2029 : la reconversion du siège de l’AP-HP en un quartier mixte, renommé « Hospitalités Citoyennes ». Ce vaste programme est porté par BNP Paribas Real Estate, avec Apsys et RATP Solutions Ville, aux côtés des architectes Dominique Perrault Architecture, h2o, Martinez Barat Lafore et Nicolas Dorval-Bory et du paysagiste Atelier Roberta. Cette équipe a été lauréate en juin 2022 de l’appel à projets de la 3e édition de « Réinventer Paris » sur le thème de la transformation de bureaux en logements. À ce jour, 9 sites ont été sélectionnés, dont le siège de l’APHP qui s’étend sur près de 27 000 m².
Ce projet se veut innovant dans sa structure et ses usages : la moitié de l’espace sera dédié à des espaces de bureaux, le reste à des logements sociaux, dont une résidence pour jeunes actifs et une maison d’accueil pour femmes en détresse. Le futur programme prévoit aussi des commerces, services et activités solidaires un cœur d’îlot ouvert et accessible depuis la rue et le parvis de l’Hôtel de Ville. Sur le volet environnemental, il a été conçu pour être compatible avec le plan local d’urbanisme bioclimatique de la Ville de Paris. Il vise la neutralité carbone et favorise le réemploi et le recyclage de matériaux. Il mise également sur 50% d’énergies renouvelables et de récupération et la création d’espaces naturels et végétalisés pour lutter contre les îlots de chaleur urbains. Enfin, une « Centrale des Mobilités » autour du vélo sera intégrée à l’ensemble pour contribuer au développement de l’usage des mobilités décarbonées. Avant le démarrage des travaux, « Hospitalités Citoyennes » devient temporairement un tiers-lieu solidaire, les « Arches Citoyennes ».
Autre lauréat de l’édition de « Réinventer Paris » en 2016, le projet de transformation urbaine Morland Mixité Capitale a réhabilité l’ancien site administratif de la préfecture de Paris. Renommé « La Félicité » et inauguré en juin 2022, le site pensé et conçu par David Chipperfield Architects et CALQ Architecture, se veut un « immeuble-quartier » intégrant plus de 11 usages ouverts aux Parisiens et visiteurs : des bureaux et des logements dont 40% en logement social, des commerces, un hôtel 5 étoiles, un restaurant, une crèche, une galerie d’art, une auberge de jeunesse, un centre de fitness et une piscine, des terrasses végétalisées, de l’agriculture urbaine et une rue intérieure accueillant un marché alimentaire et des commerces. Au total, ce sont 5 000 personnes qui arpentent quotidiennement le lieu.
Pour Jean-Philippe Le Bœuf, président de CALQ , l’enjeu était « d'amener de la vie au ras du sol, avec des commerces et un marché [...], offrir un lieu de destination avec l’hôtel et le restaurant, dans les étages supérieurs, en gardant à l'esprit le respect de l'architecture d'origine. »
Pour respecter la doctrine de réhabilitation, le recyclage de l’existant a été privilégié. Des pierres ont notamment été reprises dans la carrière de Buffon, en Bourgogne, d’où provenaient les pierres d’origine. Les démolitions n’ont concerné que les rez-de-chaussée et les parties reconstruites sur les quais Henri IV. Côté impact environnemental, une « boucle énergétique » évite l’émission de 64 kg CO2 eq/m² sur 50 ans notamment grâce à un circuit d’eau relié à trois pompes à chaleur qui permet de récupérer la chaleur dégagée par les bureaux pour alimenter l’hôtel en eau chaude sanitaire. De même, 70 m² de panneaux photovoltaïques ont été installés sur les toits. Ils génèrent l’énergie nécessaire aux services généraux du site.
À Rueil en Île-de-France, un projet dont la livraison est prévue au deuxième semestre 2026 a fait le choix du modèle de l’hébergement hôtelier « Build to Rent », ou « Prêt-à-louer » pour contourner le PLU qui n’autorisait pas la construction d’hébergements « traditionnels ». Sur près de 19 000m², l’immeuble proposera des hébergements pour des durées de location de 3 à 6 mois renouvelables, destinés principalement aux cadres et travailleurs en mobilité et aux étudiants. On y trouvera également des places de parking et des espaces communs : coworking, salle de sport, salle de cinéma, salle de jeu et restaurant ouvert aux habitants du quartier.
« Ce type de projet répond à deux objectifs : la vacance de nombreux bureaux et des attentes de plus en plus fortes pour un confort d’usage dans l’habitat où l’on peut vivre, se divertir et travailler à proximité », souligne Romain Ferré, directeur de Promotion de Novaxia, maître d’ouvrage délégué qui a fait appel à l’agence d’architecture Bechu + Associés pour la maîtrise d’œuvre.
« Nous optons pour la déconstruction plutôt que la restructuration car le surcoût est d’environ 20 % du fait de fortes contraintes techniques », assure Romain Ferré.
Pour limiter l’empreinte environnementale, près de 20 % de la surface a été conservée (les parkings en sous-sol). Les matériaux de construction (mobilier et portes intérieures, câbles électriques et matériel sanitaire ) récupérés à dessein de fournir des centres de réemploi pour de futures opérations.
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